Odborník NBS o zmenách v hypotékach Rastúci počet investičných bytov považujeme za riziko. Preto sme zasiahli

Počet bytov na tisíc obyvateľov posledných dvadsať rokov neustále rastie, dostupnosť bývania sa však paradoxne nezlepšuje. Ak to chceme zmeniť, musíme sa podľa riaditeľa odboru finančnej stability Národnej banky Slovenska Mareka Ličáka pozrieť nielen na ponuku, ale aj na to, kto byty kupuje a čo s nimi robí. 

Ich najnovšia analýza ukázala, že ľudia kupujúci prvú nehnuteľnosť tvorili vlani menej ako polovicu zo všetkých kupcov bytov. „Naozaj vnímame, že multivlastníctvo rastie, ale počet bytov, ktoré sú dávané do prenájmu, nerastie. Dáta za Bratislavu dokonca ukazujú, že v čase toto číslo skôr klesá,“ hovorí v rozhovore Ličák. 

Národná banka v tejto súvislosti nedávno ohlásila sprísnenie pravidiel pre hypotéky na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Pre mladých ľudí kupujúcich prvé bývanie sa naopak pravidlá uvoľnia. Ličák v rozhovore vysvetľuje, čo si od tohto opatrenia sľubujú a aký bude mať vplyv na dostupnosť bývania. 

Taktiež hovorí o tom, prečo sa chcú bližšie pozrieť na živnostníkov, ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby aj o tom, čo by prinieslo vyššie zdanenie nehnuteľností.

Hypotekárny trh zažil v poslednom období rýchly rast. Zároveň sme však boli svedkami rýchleho nárastu cien nehnuteľností. Stále teda ceny nie sú také vysoké, aby ľudí odradili od kúpy?

Väčšinou bol silný rast úverov podporený poklesom úrokových sadzieb. To sa stalo aj minulý rok, ale nie až v takej veľkej miere. Sadzby síce mierne klesali, ale rast úverov ťahal najmä trh nehnuteľností.

Ceny rástli a ľudia očakávali, že budú rásť ďalej, a preto sa poponáhľali s kúpou. Výsledkom bolo, že jednak rástol počet úverov, jednak priemerná výška úveru.

Dostali sme sa teda do špirály – ľudia očakávajú vyššie ceny, a tak sa ponáhľajú s nákupom a tým tlačia ceny ďalej nahor?

Táto špirála je poháňaná očakávaniami ľudí. Keď sa pozrieme na kritériá, podľa ktorých by sa ľudia mali rozhodovať – výška úrokových sadzieb, vývoj ich príjmov a ceny nehnuteľností –, ich kombinácia je teraz na jednej z najhorších úrovní za posledné roky.

Teoreticky by si ľudia mohli povedať: sadzby sú vysoké, ceny tiež a príjmy až tak nerastú. Teraz sa teda neoplatí kupovať nehnuteľnosť. Ale očakávania toho, že ceny budú ďalej rásť, vedú ľudí k tomu, že aj napriek nepriaznivej situácii idú do kúpy. Povedia si, že je to síce drahé, ale zajtra to bude ešte drahšie.

Zároveň však v Správe o finančnej stabilite hovoríte, že hypotekárny trh je už zrejme na vrchole. Prečo?

Koncom minulého roka sme dosiahli vrchol, čo sa týka počtu nových hypoték, a odvtedy sa to spomaľuje.

Čo je za tým? Jednak je to ekonomická situácia: keď sa totiž pozrieme na vývoj reálnych miezd, tempo ich rastu sa neustále spomaľuje. Jednak vnímame neistotu v externom prostredí a na trhu práce.

Rolu takisto zohrávajú úrokové sadzby. Tie v priebehu minulého roka mierne klesli, ale v prvých mesiacoch tohto roka sme už videli, že ich banky začali pomaly navyšovať.

Všetky tieto faktory napovedajú, že trh sa bude postupne spomaľovať. 

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Slováci sú známi tým, že vlastnenie nehnuteľnosti je jednou z ich priorít. Stále platí, že náš nákupný apetít je v porovnaní s inými európskymi krajinami výrazne väčší?

Zažívali sme obdobie, keď sme skutočne kraľovali rebríčkom, teda medziročné tempo rastu nákupov bolo podstatne vyššie ako v iných krajinách. Aj teraz sme stále nad európskym priemerom, ale už tak nevyskakujeme. Existujú totiž štáty, ktoré sú na tom z pohľadu rastu počtu nových hypoték vyššie ako my.

Očakáva sa, že ECB v júni pristúpi k zvyšovaniu úrokových sadzieb. Bude v ňom pokračovať aj na jeseň?

To je skôr otázka na pána guvernéra, ktorý ako jediný môže sadzby ECB komentovať, ale sú tu trhové očakávania, ktoré to naznačujú. Aj viacerí predstavitelia ECB hovoria o tom, že sadzby budú v reakcii na očakávaný vývoj vyššie.

Ale pre hypotéky nie sú dôležité len sadzby Európskej centrálnej banky. Svoju úlohu zohrávajú aj sadzby štátnych dlhopisov. A tam pozorujeme, hlavne v prvých mesiacoch tohto roka pod vplyvom vojny v Iráne, výrazný nárast.

Zatiaľ sa to na hypotékach až tak veľmi neprejavilo, ale rátame s tým, že v najbližších mesiacoch banky tento nárast postupne pretavia aj do hypoték.

Treba sa teda pripraviť na to, že úroky hypoték budú rásť.

Neviem to garantovať, ale predpokladám, že sadzby pôjdu hore.

Takže sa treba poponáhľať s kúpou nehnuteľnosti?

To by som netvrdil. Každý si to musí vždy vyhodnotiť sám podľa toho, akú nehnuteľnosť má k dispozícii, prípadne aká je jeho finančná pozícia.

Ale tento pocit je na trhu prítomný. Veľa sa hovorí o tom, že sadzby pôjdu hore. Marec a apríl boli pomerne silné z pohľadu nových hypoték. Takže vnímame akoby nával ľudí, ktorý sa dá vysvetliť tým, že očakávajú, že sadzby pôjdu hore, a berú tento čas ako posledný moment na kúpu nehnuteľnosti.

Sú časy jednopercentných úrokových sadzieb navždy preč?

Dávate mi ťažkú otázku, ale nič aktuálne nenaznačuje návrat na vami spomínané úrovne. V horizonte jedného roka trh očakáva skôr nárast sadzieb. Ale čo sa stane ďalej, závisí od mnohých faktorov: od toho, ako sa bude vyvíjať ekonomika, investície, inflácia.

Na tlačovej konferencii, na ktorej ste predstavili najnovšiu Správu o finančnej stabilite, ste upozornili aj na to, že demografia nových dlžníkov sa mení. Hypotéky si berú skôr starší ľudia s vyššími príjmami. Čo to vypovedá o situácii na trhu?

Hovorí to o dostupnosti bývania, respektíve o tom, ako sa vyvíja vzťah medzi cenami nehnuteľností a príjmami domácností. V poslednom období pozorujeme, ako sa tieto dva ukazovatele od seba vzďaľujú. Ceny nehnuteľností rastú v priemere rýchlejšie ako príjmy.

Preto sa dostupnosť bývania zhoršuje, ale trh sa tomu prispôsobil. Aj keď je teda ťažšie dosiahnuť vlastné bývanie, počet nových úverov stále rastie. No zmenila sa ich štruktúra.

Trh na nerovnováhu zareagoval tým, že sa presadzujú ľudia, ktorí majú vyššie príjmy, lepšie vzdelanie, viac úspor. Čoraz väčšiu časť tvoria pri nových úveroch práve títo klienti.

Keď si zoberieme iba klientov nad 35 rokov, najvyššia príjmová kategória v rámci tejto skupiny tvorila možno polovicu nových úverov.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Zaujímavé je aj to, že počet nových bytov na trhu síce z roka na rok rastie a ľudí ubúda, no napriek tomu sa dostupnosť bývania nezlepšuje. Čím sa to dá vysvetliť?

Je to komplexná otázka. Na jednej strane je pravda, že ponuka nových bytov je dôležitá a treba sa jej venovať. Naozaj je potrebné, aby bol výber čo najflexibilnejší, aby nové byty pribúdali. Ale zároveň poukazujeme na to, že to zjavne nebude všeliek, ktorý vyrieši silný rast cien nehnuteľností.

V poslednej dekáde sme naozaj pozorovali, že takmer každý rok pribudlo viac bytov a domov ako ľudí. Nielen na úrovni Slovenska, ale aj na úrovni najväčších miest. Takisto keď si zoberieme indikátor počtu bytov na tisíc obyvateľov, za posledných dvadsať rokov vždy rástol. Celkovo stúpol asi o dvadsať percent, ale dostupnosť bývania sa nijako nezlepšila.

Počet bytov teda rastie rýchlejšie ako demografia, ale zároveň je evidentné, že ceny neustále rastú.

Zdá sa, že Národná banka za týmto vývojom pozoruje vplyv investičných bytov. Niektorí ekonómovia však s týmto pohľadom nesúhlasia. Prečo sú investičné byty problémom?

Netvrdíme, že sú nevyhnutne problém. Hovoríme, že je to jav, ktorý tu je prítomný a ktorého váha neustále rastie. No doteraz sa o tejto téme veľmi nehovorilo.

Chcem však vysvetliť, prečo je pre nás dôležitá. V prvom rade strážime kvalitu bankových portfólií úverov. To znamená, že zabezpečujeme, aby v prípade, keď príde kríza, zostali banky zdravé.

Už sme spomínali, že v posledných rokoch sa menila štruktúra nových klientov hlavne pri hypotékach. Sú to starší bohatší ľudia s vyššími príjmami, čo je v poriadku. Ale zároveň si títo klienti väčšinou brali druhú, tretiu, ale aj štvrtú hypotéku.

Nevedeli sme, na aký účel. Ale teraz sme získali nové dáta z katastra a vidíme, že veľa z týchto hypoték je spojených s nákupom druhej, tretej alebo štvrtej nehnuteľnosti. Začína to byť prítomné v bankových portfóliách a z nášho pohľadu je to rizikový faktor.

Prečo?

Berieme do úvahy skúsenosti iných štátov, ktoré ukazujú, že keď príde kríza, títo klienti sa správajú inak.

Ako?

Hypotéka je vždy vnímaná ako veľmi bezpečné aktívum. Nie je to ako úver pre podnikateľa, ktorému keď nevyjde biznis model, tak úver jednoducho nesplatí. V prípade hypotéky ide o bývanie, teda klient vždy urobí všetko pre to, aby úver splatil.

V prípade investičných bytov je však situácia iná. Ide o klientov, ktorí si zoberú hypotéku, kúpia nehnuteľnosť a buď ju držia prázdnu, alebo ju prenajímajú. Títo klienti v čase krízy častejšie zlyhávajú, pretože prípadná strata nehnuteľnosti nie je taká bolestivá, ako keby išlo o nehnuteľnosť, v ktorej bývajú.

Takíto klienti zároveň robia trh s nehnuteľnosťami volatilnejším. Na jednej strane ženú rast cien hore, na druhej strane ich v čase poklesu zasa ťahajú ešte nižšie.

Uvedomujú si banky, že ide o rizikovejších klientov?

V niektorých bankách sme videli, že pristupujú trochu inak ku klientom, ktorí majú druhú, tretiu hypotéku. Mali napríklad trochu prísnejšie nastavené podmienky splatnosti, ale nebolo to veľmi rozšírené.

Banky však po novom budú musieť vyhodnocovať, koľko nehnuteľností klient má. Vnímame to ako veľmi významnú zmenu hlavne pre banky.

Aký podiel na nových hypotékach majú klienti, ktorí kupujú druhú, tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť?

Pozreli sme sa do dát z katastra, ktoré nám ukázali všetky zmeny vlastníctiev v roku 2025. Podiel ľudí, ktorí kupujú úplne prvú nehnuteľnosť na bývanie je asi 45 percent. Podiel ľudí, ktorí vlastnia viaceré nehnuteľnosti je na úrovni 55 percent a zároveň v čase rastie. Klienti bánk, ktorí vlastnia viac ako dve nehnuteľnosti na bývanie, tvoria šestnásť percent.

Je to vec, ktorá sa týka najmä Bratislavy alebo aj iných častí Slovenska?

Nepozorujeme veľký rozdiel medzi Bratislavou a zvyškom Slovenska. Možno v segmente prémiových bytov je to hlavne o Bratislave. Tam ešte viac dominuje multivlastníctvo. To znamená, že väčšina ľudí, ktorá kupuje prémiové byty v Bratislave, už vlastní tri, štyri alebo päť nehnuteľností.

Ale pri štandardných nehnuteľnostiach sú trendy veľmi podobné na celom Slovensku.

Argumentom v prospech investičných bytov býva, že tieto byty sa dostanú späť na trh vo forme nájomných bytov. Vy však upozorňujete, že počet investičných bytov síce rastie, no počet nájomných bytov nie. Ľudia teda držia prázdne byty?

Treba povedať, že z pohľadu finančnej stability sú klienti, ktorí dávajú byty na prenájom, viac rizikoví. Ukazujú to dáta zo zahraničia.

No z pohľadu dostupnosti bývania naozaj vnímame, že multivlastníctvo rastie, ale počet bytov, ktoré sú dávané do prenájmu, nie. Dáta za Bratislavu dokonca ukazujú, že v čase toto číslo skôr klesá.

Zároveň rastie počet bytov, ktoré sú málo využívané.

Ako to viete?

Dokážeme to odhadnúť podľa spotreby elektrickej energie. Za málo využívané byty považujeme tie, kde ročná spotreba neprekročí 400 kWh. Dáta za najväčšie mestá ukazujú, že podiel bytov, v ktorých je spotreba elektriny minimálna, v čase rastie.

Keď si zoberieme len Bratislavu, okresy 1 až 5, za posledných päť rokov stúpol počet takýchto bytov z 23-tisíc na takmer 28-tisíc.

Asi jedenásť percent z bratislavských bytov je nevyužívaných, v Košiciach je to dokonca až pätnásť percent. Nie je to teda iba problém odľahlých častí Slovenska, kde skutočne dochádza k exodu a vyprázdňovaniu dedín, viditeľné je to aj v centrách veľkých miest.

Národná banka prišla v tejto súvislosti s úpravou takzvaných limitov LTV, ktoré upravujú maximálnu výšku hypotéky vo vzťahu k cene nehnuteľnosti. Hypotéky na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť budú môcť dosiahnuť maximálne sedemdesiat percent z ceny nehnuteľnosti. Naopak, mladí ľudia budú môcť na prvé bývanie získať až deväťdesiat percent. Prečo ste zvolili práve tieto hodnoty?

Pri nastavovaní vždy vychádzame z čísel. Odhadujeme, čo by zmeny urobili s trhom a rizikovosťou úverových portfólií. Nastavenie, ktoré sme zvolili, vychádza z toho, čo chceme dosiahnuť a aké dosahy očakávame.

Naším hlavným cieľom je najmä pokles rizika investičných úverov. Nie jeho úplná eliminácia, ale také zníženie, aby bolo na udržateľnej úrovni.

Bude toto opatrenie dostatočné na to, aby sa situácia zlepšila?

V prvom rade by to malo stačiť na zlepšenie toho, čo chceme zlepšiť my. Tým mám na mysli rizikovosť portfólia.

Čo sa týka všeobecnej dostupnosti bývania, nejaký efekt to mať bude. Situácia sa trochu zlepší. Ale nezabúdajme, že veľa z investičných nákupov nehnuteľností sa robí v hotovosti.

Keď sa v katastri pozrieme, ako sa menilo vlastníctvo, tak asi len štvrtina zmien išla cez hypotéku, zvyšok cez dedenie, darovanie a hotovostné nákupy.

Inšpirovali ste sa pri úprave limitov zahraničím?

Áno, vždy sa pozeráme na to, čo sa deje v iných štátoch. V mnohých existuje miernejší limit pre mladých, ale začína sa sprísňovať limit aj na investičné úvery.

Trend investičných nákupov nie je prítomný len u nás, ale v podstate vo všetkých európskych krajinách.

Limity naposledy takto sprísňovala Litva a Česká republika.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Aké opatrenie by dostupnosť bývania zlepšilo výraznejšie?

Je to veľmi komplexná téma. Určite je priestor na opatrenia na strane ponuky, aby bola čo najflexibilnejšia.

Ale treba sa pozrieť aj na dopyt. Ak je multivlastníctvo dominantným trendom, tak môžeme postaviť aj desaťtisíce bytov, ale dostupnosť bývania pre mladých nezlepšíme.

Treba sa zaoberať tým, čo ľudia s bytmi robia, či ich dávajú do prenájmu alebo zostávajú prázdne. Ak máme problém s prázdnymi bytmi, tak sa treba zamyslieť, ako sa to dá zmeniť.

Pozreli sme sa aj na to, aký je vzťah medzi cenami nehnuteľností a zdanením. A všade platí, že čím je vyššia daň z nehnuteľnosti, tým je nižšia motivácia držať byty prázdne. Vyššie zdanenie väčšinou znižuje tempo rastu cien a zvyšuje dostupnosť.

Na tlačovej konferencii ste načrtli, že sa chcete venovať aj živnostníkom, pretože sa ukazuje, že pri hypotékach sú rizikovejší ako zamestnanci. Prečo?

Je realitou, že miera zlyhania je u nich troj- až štvornásobne vyššia ako pri zamestnancoch. Ale aj pri zamestnancoch je veľmi nízka, je to asi 0,5 percenta. Živnostníci sa síce pohybujú na vyšších úrovniach, ale stále to nie sú úrovne, ktoré existujú napríklad pri spotrebiteľských úveroch.

V každom prípade rastie počet hypoték pre živnostníkov, v roku 2025 im bola poskytnutá každá tretia. Banky si konkurujú a snažia sa v tomto sektore presadiť. Preto sme sa pozreli podrobnejšie na to, ako sa títo klienti správajú.

V čom vnímate riziká?

Hlavne v tom, ako je zadefinovaný príjem. Pri bežných zamestnancoch banky overujú príjem v Sociálnej poisťovni, pri živnostníkoch je to však viac-menej odhad. Banky si väčšinou zoberú nejaké koncoročné výkazy, daňové priznania a odhadnú, aké percento z toho je asi príjem. Dá sa to vnímať ako aproximácia.

Ďalšou vecou je stabilita príjmov. Živnostníci ich majú menej stabilné.

Tiež pozorujeme, že niektoré parametre úverov sú pri živnostníkoch rizikovejšie. Väčšinou si berú vyššie úvery, kupujú drahšie nehnuteľnosti a aj LTV mávajú na vyšších úrovniach ako bežní klienti.

Čím si vysvetľujete nárast živnostníkov, ktorí si berú hypotéku?

Nemáme na to vysvetlenie. Ale ich podiel rastie rýchlejšie ako ich účasť na ekonomickej aktivite. Je to zrejme sčasti tým, že banky menili štandardy a začali im vychádzať viac v ústrety. A zároveň je pomerne veľký dopyt. 

Povedali ste, že sa chcete „pozrieť“ na živnostníkov. Čo majú očakávať? Bude pre nich ťažšie dostať sa k hypotéke?

Nie, určite by som nechcel strašiť. Plánujeme viac zanalyzovať dáta, porovnať napríklad to, aké príjmy majú v porovnaní s tým, čo reportovali bankám, keď si brali hypotéku. Chceme viac diskutovať s bankami, podrobnejšie sa pozrieť na proces hodnotenia klientov, aby informácia o príjmoch bola čo najbližšie realite.

Foto: Postoj/Andrej Lojan