Právnik o susedských sporoch Hlavným problémom sú ploty. Staré dobré „dvakrát meraj a raz strihaj“ platí aj v oblasti susedských vzťahov

Susedské spory často vznikajú z úplnej banality, no časom môžu nabrať na intenzite a poriadne otráviť vzťahy. Rozhádaní susedia sú realitou v mnohých slovenských obciach, konfliktom by sa pritom dalo predísť znalosťami povinností a práv v tejto oblasti.

„Rozhodne odporúčam pred podaním žaloby na súd vyskúšať všetky ostatné možnosti riešenia, a to aj opakovane. Obrátenie sa na súd bude mať totiž spravidla mimoriadne nepriaznivý a často až nezvratný vplyv na susedské vzťahy, ktorým takýto krok rozhodne nepomôže,“ tvrdí Marek Vyčítal. 

Do jednej obce neďaleko Bratislavy si obyvatelia zavolali právnikov, aby im vysvetlili, ako susedským sporom predchádzať. Jedným z nich bol aj Marek Vyčítal. Hovorili sme o dobrých plotoch medzi pozemkami, o prevísajúcej zeleni, nedeľnom kosení, ale aj smrade či obťažovaní hlukom. 

Marek Vyčítal pôsobí v advokátskej kancelárii v Bratislave. V praxi sa venuje najmä oblasti obchodného, občianskeho a procesného práva. 

S akými susedskými spormi sa vo svojej praxi stretávate najčastejšie? Sú to skôr banality, ktoré prerástli do vojny, alebo vážne právne patové situácie? 

Susedské spory môžu v praxi vzniknúť v zásade z akéhokoľvek rozporu v názoroch susedov na otázky ich vzájomného spolunažívania. Rovnako tak nie je jednoduché určiť si mieru toho, čo je banalitou a čo už nie. 

Z nedávnej večernej prednášky, ktorú sme na túto tému mali so spolužiakom z fakulty pre obyvateľov jednej obce pri Bratislave, ako aj z vlastnej praxe vnímam, že primárnym problémom sú ploty oddeľujúce susediace pozemky, respektíve hraničné zóny pozemkov vo všeobecnosti. Ide najmä o časti nachádzajúce sa v blízkosti plotov, teda o miesta, kde sa najčastejšie stretávajú a neraz aj dostávajú do konfliktu vlastnícke práva susedov.

Hovorí sa, že „dobré ploty robia dobrých susedov“. Ako si právne ošetriť a nastaviť vzťahy hneď na začiatku, napríklad pri kúpe pozemku alebo stavbe domu, aby sa ľudia konfliktom vyhli? 

To je, samozrejme, pravda, staré dobré „dvakrát meraj a raz strihaj“ platí aj v oblasti susedských vzťahov a susedského práva, teda súboru noriem, ktoré tieto vzťahy upravujú.

V právnom svete nazývame tento proces due diligence, teda po slovensky niečo ako náležitá starostlivosť. Spravidla sa začína ešte pred samotným nadobudnutím nehnuteľnosti, respektíve iného majetku, a zahŕňa rôzne kroky. Za najdôležitejší považujem získať čo najviac informácií o nehnuteľnosti a ďalej s nimi pracovať.

Medzi najzákladnejšie veci patrí zistiť informácie o hraniciach pozemku, teda či je stav, ktorý mi opisuje predávajúci, zhodný s údajmi v katastri, či na nehnuteľnosti nie sú nejaké nedostatky, najmä právne nedostatky, napríklad zaťaženie právami tretích osôb, ako sú vecné bremená. Dôležité je tiež získať čo najviac informácií o veku stavby, použitých materiáloch, pôdnych podmienkach, prípadných rizikách zosuvov pôdy alebo podmývania stavieb, najmä v súvislosti so susednými pozemkami.

Čo je ešte potrebné zistiť pred kúpou? 

Ďalej je, samozrejme, mimoriadne vhodné ešte pred kúpou nehnuteľnosti porozprávať sa so susedmi a zistiť aktuálne pomery, teda či sa v minulosti vyskytli nejaké problémy a podobne. Aj to môže veľa napovedať o tom, čo možno v budúcnosti očakávať.

Ak sa identifikuje určitý problém, jednoznačne najlepšou a najefektívnejšou cestou je komunikácia o ďalšom postupe – či už s predávajúcim, alebo po nadobudnutí vlastníckeho práva aj s konkrétnym susedom či susedmi. V prípade vzniku sporov je vhodné hľadať a využívať alternatívne spôsoby ich riešenia.

Má vlastník pozemku absolútne právo vysadiť si na svojom pozemku akúkoľvek zeleň alebo existujú zákonné limity?

Neviem, čo z vašej strany vnímate pod absolútnym právom, ale ak smerujete k tomu, že vlastník môže na svojom pozemku robiť čokoľvek, tak to rozhodne neplatí.

Právny poriadok počíta s ochranou proti takzvaným imisiám – teda formám obťažovania iných osôb. Najčastejšie ide o tienenie, odčerpávanie živín, hluk, zápach, popolček a podobne.

Je však potrebné poznamenať, že nie každá imisia automaticky znamená porušenie právneho poriadku a možnosť účinne sa voči nej domáhať ochrany. Právny poriadok vyžaduje určitú intenzitu takejto imisie vo vzťahu k právam iného, teda aby dosahovala úroveň nad mieru primeranú pomerom.

Čo si pod tým predstaviť?

Táto miera sa určuje na základe objektívnych kritérií v danom mieste a čase. Zohľadňuje teda miestne pomery, pričom len výnimočne sa berú do úvahy aj individuálne kritériá, ako napríklad alergia konkrétnej osoby, hoci ani to nie je úplne vylúčené.

Uvedené platí aj pre výsadbu na pozemku. Sused by mal pri vysádzaní brať ohľad na to, aby ostatných susedov neobťažoval nad mieru primeranú pomerom.

Samotná miera primeraná pomerom je mimoriadne neurčitý pojem. Je to však podľa môjho názoru práve preto, že susedské vzťahy môžu priniesť najrôznejšie situácie a ich výpočet v zákone by mohol byť skôr na škodu.

Čo má napríklad v slovenskom práve prioritu pri výsadbe stromov: právo suseda na ochranu súkromia alebo právo druhého suseda nemať tieň na pozemku či v izbách? Ako sa posudzuje táto miera? 

Opäť sa v tejto situácii zo súkromnoprávneho hľadiska dotýkame otázky miery primeranej pomerom. Nie je možné a ani by nebolo účelné pre potreby tohto rozhovoru vysloviť jeden všeobecne platný záver, pretože vzhľadom na rozmanitosť susedských vzťahov nie je možné každú situáciu posúdiť rovnako.

Susedské právo nie je matematická veda, v ktorej je výrok buď pravdivý, alebo nepravdivý. 

Vo všeobecnosti nemožno každý tieň dopadajúci na susediaci pozemok považovať za obťažovanie, proti ktorému by bola prípustná právna ochrana. Naopak, v niektorých prípadoch môže mať aj zdanlivo malý tieň významný vplyv na možnosť riadne užívať vlastnícke právo suseda, na ktorého pozemok dopadá v dôsledku stromov alebo iných prekážok slnečného žiarenia.

Foto: Postoj/Adam Rábara

Existuje presná zákonná definícia, ako ďaleko od plotu sa smie sadiť strom či krík a do akej výšky môže zeleň narásť? 

Presná definícia neexistuje. Vlastník pozemku by však mal byť pri kúpe alebo inom nadobudnutí stromu alebo kríka uvedomelý a dostatočne obozretný, aby zeleň pri svojom raste nezačala obťažovať susedov, prípadne aby ich neobťažovala nad mieru primeranú pomerom.

Spravidla je možné pri kúpe stromu požiadať predávajúceho o informáciu, do akej veľkosti strom vyrastie, respektíve aká môže byť šírka jeho koruny, a podľa toho prispôsobiť svoj výber.

Čo ak konáre stromu prevísajú k susedovi? Môže ich sused len tak odfotiť a odpíliť alebo musí majiteľa stromu najprv oficiálne vyzvať? A komu patrí ovocie, ktoré spadne z prevísajúcich konárov na susedov pozemok?

Situácia, keď konáre susedovho stromu presahujú na susedný pozemok, sa nazýva previs. Súkromnoprávna úprava odstraňovania previsov je pomerne strohá. Právny poriadok susedovi ukladá iba zákaz odstraňovať previsy v nevhodnom ročnom období a zároveň zákaz odstraňovať ich nešetrným spôsobom.

Právny poriadok priamo neurčuje postup, ktorý je potrebné pri odstraňovaní previsov zvoliť. Rozhodne je však vhodné postupovať čo najviac v spolupráci s vlastníkom pozemku, z ktorého sa táto imisia šíri.

Uvedené však platí všeobecne pre susedské vzťahy, keďže vlastnícke právo vnímame veľmi citlivo a zásahy doň nie sú spravidla žiaduce, hoci niekedy sú správne a nevyhnutné.

Do tejto problematiky navyše vstupuje aj verejnoprávna regulácia súvisiaca s uprednostňovaním zachovávania zelene v obciach. Verejné predpisy preto môžu ukladať a často aj ukladajú osobitné povinnosti, napríklad pri výrube stromov.

Kto vlastne rozhoduje o plote, ktorý oddeľuje pozemky? Kto ho musí udržiavať a môže si sused z druhej strany na plot bez súhlasu niečo namontovať? 

V zásade je plot stavbou, na ktorú sa vzťahujú verejnoprávne predpisy – najmä nový stavebný zákon, ktorý upravuje, kedy je potrebná na stavbu plotu ohláška a kedy ju, naopak, netreba. 

Zo súkromnoprávneho hľadiska neexistuje osobitná úprava „vlastníctva plotov“. Ploty nemajú osobitný právny režim, a preto vo všeobecnosti platí, že ich vlastníkom je vlastník pozemku, na ktorom stoja.

Stretol som sa aj s názorom, že vlastníctvo plotu sa určuje podľa toho, po ktorej ruke je plot postavený z pohľadu od vchodu do domu. Zaujalo ma to, nenašiel som však žiadny právny podklad, o ktorý by sa dal tento záver oprieť, a preto ide o mýtus.

Je potrebné vnímať, že vlastníctvo plotu môže byť ovplyvnené viacerými okolnosťami. Susedia sa napríklad môžu dohodnúť na spoločnej výstavbe plotu, v dôsledku čoho môže patriť do ich podielového spoluvlastníctva.

Ak sa plot postaví výlučne na pozemku jedného suseda, bude spravidla v jeho výlučnom vlastníctve.

Pri novovznikajúcich projektoch vidíme domy nalepené na hranici pozemku alebo blízko od hranice pozemku, ktoré majú okná otočené priamo do dvora susedov. Aké sú presné zákonné podmienky pre okná na hranici pozemku? Dá sa proti tomu legálne brániť? 

Z pohľadu súkromného práva opäť opäť ide o otázku ochrany pred obťažovaním. Samotný výpočet dôvodov, pre ktoré môže k obťažovaniu dochádzať, nie je uzavretý, a preto nemožno vylúčiť ani situáciu, keď by bolo spôsobené nevhodnými výhľadmi na susedný pozemok.

Aj v tomto prípade sa miera obťažovania posudzuje s ohľadom na pomery v danom mieste a čase. Zároveň je potrebné zdôrazniť, že nejde o akékoľvek obťažovanie, ale až o také, ktoré prekračuje mieru primeranú pomerom.

Z pohľadu verejného práva ide najmä o možnosť uplatniť svoje námietky a pripomienky v rámci konania podľa stavebného zákona.

Bodom sporu môže byť aj klimatizácia alebo tepelné čerpadlo na fasáde blízko suseda. Čo ak vonkajšia jednotka visí na hranici pozemku, hučí susedovi pod oknom spálne, prípadne z nej kvapká kondenzát na susedov pozemok či verejnú ulicu? 

Zo súkromnoprávneho hľadiska môžeme aj v tomto prípade hovoriť o obťažovaní, ktorého miera musí opäť presahovať mieru primeranú pomerom. Neexistuje však jednotný meter ani konkrétne množstvo decibelov, po ktorého dosiahnutí by automaticky išlo o obťažovanie nad mieru primeranú pomerom.

Vždy závisí od individuálnej situácie. Iná bude „typická“ hlučnosť na rušnom mieste v centre mesta alebo v blízkosti hospodárskych budov a iná v záhradke „na samote“. 

Samotné umiestnenie zariadenia preto nemusí byť v rozpore s Občianskym zákonníkom a zároveň nemusí dosahovať mieru, ktorá by prekračovala mieru primeranú pomerom.

V bytových domoch sa však na montáž klimatizácie na fasádu spravidla vyžaduje súhlas ostatných vlastníkov, keďže ide o zásah do spoločných častí domu.

Rovnako ako pri predchádzajúcich otázkach, aj tu je kľúčové dobre nastaviť vzťahy ešte skôr, než takýto problém vznikne.

Foto: Postoj/Adam Rábara

Kde sa končí sloboda užívania vlastnej záhrady a začína sa obťažovanie susedov hlukom? Čo zmôže človek proti celodennému kriku od bazéna alebo hlasnej hudbe, ak sa to nedeje počas nočného pokoja, ale uprostred sobotného popoludnia?

Začal by som trochu ideologicky: primeraná úroveň užívania môjho vlastníctva sa končí tam, kde sa začína primeraná úroveň užívania vlastníctva suseda. 

Obťažovanie hlukom nad mieru primeranú pomerom nie je obmedzené iba na obdobie od 22.00 do 06.00 h, teda na čas nočného pokoja. 

Zároveň je však potrebné vnímať, že ak žijeme na dedine alebo v obci, tak sme a budeme jednoducho ovplyvňovaní naším okolím, ktoré tvoria aj mladé rodiny s deťmi alebo susedia počúvajúci hudbu a podobne.

Nechcem, samozrejme, situáciu zľahčovať, pretože vždy existujú rôzne prípady. Len na porovnanie: samotné porušenie nočného pokoja je priestupkom a spravidla sa dá vyriešiť privolaním polície, ak teda dohovor susedom nepomôže. 

Následne bude vždy závisieť od individuálneho posúdenia, či obťažovanie hlukom presahuje mieru primeranú pomerom a či je možné voči nemu právne zasiahnuť. Táto možnosť však existuje.

Leto prináša dym a zápach z grilovania, opekania alebo v horšom prípade pálenia biologického odpadu. Kedy je dym zo záhrady už za čiarou zákona?

Dym ako jedna z foriem imisií, teda zdrojov obťažovania, je typickým prípadom obťažovania susedov. 

Dym zo záhrady je za „čiarou“ zákona len vtedy, ak dosahuje už niekoľkokrát spomínanú úroveň nad mieru primeranú pomerom. 

Tá sa bude posudzovať na základe rôznych kritérií, pričom jedným z nich bude aj opakovanosť a intenzita zadymenia.

Rovnako ako pri predchádzajúcich prípadoch, ani každý dym zo susedovej záhrady automaticky neznamená porušenie zákona. A naopak, nie každé dymenie je sused povinný akceptovať a strpieť. Pri pálení odpadu, respektíve plastov, však už môže ísť aj o porušenie verejnoprávnej regulácie.

Témou v mnohých obciach je kosenie v nedeľu. Mladšie ročníky to neriešia, tým starším to prekáža. Máme na Slovensku nejaký plošný zákonný zákaz hlučných prác cez víkend alebo je to čisto v réžii všeobecne záväzných nariadení konkrétnych miest a obcí? 

Zákon v úprave susedského práva sám osebe nerozlišuje medzi bežným pracovným dňom a víkendom, teda sobotou a osobitne nedeľou. 

Samotné kosenie je prirodzenou aktivitou a v prípade, že by sa pozemok dlhodobo nekosil, by zas hrozila iná forma obťažovania susedov.

Zákon teda priamo nerozlišuje medzi pracovným dňom a víkendom. Vplyv však môže mať skutočnosť, že miera primeraná pomerom sa môže počas víkendu posudzovať odlišne, keďže sa v tom čase predpokladá oddych obyvateľov.

Čo ak susedov pes neustále, hodiny v kuse breše, prípadne ak sused chová hospodárske zvieratá ako sliepky či včely, ktoré utekajú na susedný pozemok alebo spôsobujú zápach? 

V takýchto prípadoch je obťažovanie v zásade kontinuálne, a to až dovtedy, kým nenastane zmena, napríklad oplotenie pozemku s cieľom zamedziť vstupu cudzích zvierat. 

Zákon priamo upravuje, že vlastník chovaných zvierat nesmie dopustiť, aby tieto zvieratá vnikali na susediaci pozemok. Ak dohoda medzi susedmi zlyhá, do úvahy prichádzajú v zásade dve formy riešenia tejto situácie.

Prvou je uloženie povinnosti zamedziť vstupu hospodárskych zvierat na susedný pozemok, napríklad tým, že si ich vlastník v rámci svojho pozemku ohradí. Ak to bude potrebné a zároveň to nebude brániť účelnému využívaniu susediacich pozemkov a stavieb, môže súd aj nariadiť povinnosť oplotiť pozemok takémuto susedovi. 

Za každých okolností by som však chcel zdôrazniť snahu o dohodu so susedom. Pred domáhaním sa odstránenia obťažovania pred súdom je vhodné zvážiť aj iné možnosti, napríklad riešenie prostredníctvom obce alebo mediácie.

Čo ak má sused zle vyriešené odkvapy alebo terénne úpravy a pri každom väčšom daždi steká voda alebo sa v zime zosúva sneh z jeho strechy alebo pozemku priamo na susedov dvor a ničí mu majetok? 

V tomto prípade môže intenzita zásahu spôsobovať až podmývanie domu, respektíve hrozbu zosuvu pôdy. V takejto situácii treba rozlíšiť, či ide ešte o obťažovanie alebo už o ohrozovanie vlastníckeho práva, napríklad v podobe hrozby narušenia statiky v dôsledku podmývania či následného vlhnutia. 

Ak odborné posúdenie konkrétnej situácie preukáže, že už ide o ohrozovanie vlastníctva suseda, je možné domáhať sa ochrany pred takýmto zásahom, napríklad uložením povinnosti preložiť odkvapový systém alebo prijať iné vhodné riešenie odtoku vody. 

Vždy je však potrebné individuálne posúdenie konkrétnej situácie. Neexistuje jednotný meter, pretože susedské vzťahy sú príliš rôznorodé na to, aby sa dali posudzovať čierno-bielo.

Ak už nejaký susedský konflikt nastane a rozhovor nepomáha, aké sú kroky predtým, než človek podá žalobu na súd? Funguje na Slovensku inštitút mediácie v susedských sporoch alebo pomôže privolanie mestskej polície či podnet na obecný úrad?

Rozhodne odporúčam pred podaním žaloby na súd vyskúšať všetky ostatné možnosti riešenia, a to aj opakovane. 

Obrátenie sa s problémom na súd totiž spravidla vedie k mimoriadne nepriaznivému a často až nezvratnému narušeniu susedských vzťahov, čo vzájomnému spolužitiu rozhodne nepomôže.

Mediácia je, samozrejme, vhodným prostriedkom riešenia sporov, a to za pomoci tretej, ideálne nezainteresovanej, ale oboma stranami rešpektovanej osoby, ktorá je zapísaná v registri mediátorov podľa osobitného zákona. 

Hlavným rizikom mediácie je však potreba zotrvania oboch strán v procese rokovaní, a preto je veľmi dôležité aj to, ako k mediácii pristúpi mediátor a ako sa bude snažiť tieto negociácie viesť.

Aké sú ďalšie možnosti?

V súlade s Občianskym zákonníkom je možné domáhať sa ochrany na obci. Obec môže následne uložiť, aby bol obnovený pôvodný stav alebo zásah do pokojného stavu predbežne zakázať. V právnej úprave však, žiaľ, absentuje konkrétnejšie vymedzenie právomocí obce.

Foto: Postoj/Adam Rábara

U nás sa riadime aj vami často spomínanou formuláciou zákona „nad mieru primeranú pomerom“. Čo táto formulácia v praxi vlastne znamená? Práve okolo nej sa totiž točí väčšina susedských súdnych sporov.

Áno, presne tak. Sám som na ňu viackrát odkazoval a zrejme ide o najdôležitejší pojem vo väčšine susedských sporov.

Miera primeraná pomerom je určitým determinantom úrovne obťažovania podľa § 127 Občianskeho zákonníka. Ide o mimoriadne vágny pojem, ktorý podľa môjho názoru ani iný byť nemôže.

Ako to myslíte?

Ak sa človek zamyslí nad tým, koľko rôznych variácií susedských sporov vzniká, respektíve pretrváva, je to takmer neuchopiteľné. Mohlo by sa preto stať, že špecifickejšou a presnejšou právnou úpravou, po ktorej každý vo svojom individuálnom spore baží, by sme v širšom meradle dostali presný opak zamýšľaného výsledku – teda obmedzili by sme okruh situácií.

Záchranným kolesom je pri tomto pojme rozhodovacia prax súdov. Tá nám napríklad hovorí, že o mieru primeranú pomerom nepôjde v prípade, ak ide o stav želaný, bez obťažovania, po stav, ktorý je síce spojený s určitým obťažovaním, no to ešte nedosahuje intenzitu, ktorú zákon považuje za neprípustnú.

Rovnako rozhodovacia prax rozvinula záver, že táto miera sa posudzuje na základe objektívnych kritérií v danom mieste a čase. Iná miera tolerancie hluku sa bude vyžadovať pri kúpe bytu v centre Bratislavy a iná napríklad v kúpeľnom prostredí, kam ľudia prichádzajú za liečbou. Z toho vyplýva, že individuálne pomery konkrétnej osoby sa spravidla dostávajú do úzadia.

Nie je však vylúčené, že sa v konkrétnej situácii v obmedzenom rozsahu zohľadnia aj osobitné okolnosti, napríklad alergia alebo iné špecifické zdravotné obmedzenia.

Rovnako si viem predstaviť, že do úvahy sa môžu brať aj hospodárske pomery danej lokality. Ak napríklad ide o hospodársku budovu alebo prevádzku, ktorej činnosť vytvára pracovné miesta v obci, môže mať aj táto skutočnosť určitý vplyv na rozhodnutie a posúdenie primeranosti.

Čo je primerané pomerom na dedine? Napríklad kikiríkanie kohúta o piatej ráno alebo zápach hnoja už nemusia byť primerané pomerom na modernom satelitnom predmestí. Ako sa potom v praxi rozhoduje? 

Presne tak, tejto problematiky som sa už dotkol. Susedské vzťahy sa musia vždy posudzovať s ohľadom na dané pomery.

Čo dôležité sa mení v pripravovanom Občianskom zákonníku práve v oblasti susedských práv? Prinesie napríklad modernejšie riešenia pre dnešnú dobu malých pozemkov? 

Nový Občiansky zákonník nie je doposiaľ schválený. Môže však predstavovať určitý mentálny prístup zákonodarcu k uvedenej problematike. 

V rámci nového Občianskeho zákonníka sa otázka susedských vzťahov nejak dramatický nemení, dochádza skôr k spresneniu postupov.

Napríklad v oblasti imisií, teda zdrojov obťažovania, sa v návrhu nového Občianskeho zákonníka výslovne zakotvuje zákaz priamych imisií. O priame imisie ide vtedy, keď sa negatívny účinok prejaví priamo a bezprostredne na susednom pozemku, napríklad pri nesprávnom odvádzaní vody. Takéto imisie by mali byť zakázané úplne.

Vo vzťahu k nepriamym imisiám zákonodarca navrhuje pristupovať tak, že zakázané budú len v prípade, ak budú neprimerané pomerom a zároveň budú podstatne obmedzovať výkon práv. Na prvý pohľad sa takáto úprava javí pomerne reštriktívne.

Rovnako sa bližšie špecifikuje spôsob odstraňovania previsov a zavádza sa úprava, podľa ktorej sa plod zo susedovho stromu po dopadnutí na môj pozemok stáva mojím vlastníctvom. Doteraz totiž platilo, že plody zostávali vo vlastníctve vlastníka stromu a sused, na ktorého pozemok ovocie spadlo, bol povinný ich vydať.

Návrh rieši aj viaceré ďalšie otázky, avšak konkrétne zmeny prinesie až jeho definitívne schválené znenie.