Kríza bývania pokračuje Pribúda rekordne málo bytov a mnohé nehnuteľnosti sú iba pre bohatých

Vlastné bývanie, aspoň v Bratislave, je nedosiahnuteľný luxus. Nedávno sa tak vyjadril premiér Robert Fico s tým, že v tomto nie je možné spoliehať sa na zázračnú ruku voľného trhu.

Ako ukazujú dáta, dopyt po bytoch je stále vysoký, a inzeráty miznú z portálov v priebehu niekoľkých dní.

Dôvodom je aj nízka ponuka.

Tú teraz potvrdili aj najnovšie údaje štatistického úradu o počte dokončených bytov za minulý rok. 

Vlani sa skolaudovalo iba 14 259 bytov, čo je najmenej od roku 2004. Iba medziročne ide o takmer pätinový pokles. V porovnaní s desaťročným priemerom je to o štvrtinu menej dokončených bytov.

Najväčší prepad zaznamenal Bratislavský kraj, kde sa počet nových bytov znížil medziročne o 46 percent. Štatistický úrad upozornil, že výstavba zaostávala vo všetkých krajoch okrem jedného aj za dlhodobými desaťročnými priemermi. Okrem Bratislavského kraja čelili výraznému prepadu aj v Košickom a Trnavskom kraji.

Jediný región, v ktorom sa situácia zlepšila, bol Nitriansky kraj.

Ponuka naďalej výrazne zaostáva za dopytom, ktorý je aj napriek vysokým cenám stále veľmi vysoký.

Vlastné bývanie sa stáva luxusomFico prirovnal kúpu bytu v Bratislave k samovražde, problém chce riešiť aj europarlament

Kristína Votrubová

Ceny budú ďalej rásť

Ešte na jeseň minulého roka, keď boli zverejnené údaje o výstavbe za tretí štvrťrok, analytik 365.bank Tomáš Boháček v komentári vysvetlil, že „zlepšujúce sa finančné podmienky, stabilizácia sadzieb a pokračujúca migrácia do väčších miest držia záujem domácností na vysokej úrovni“.

Na to, aby sa rozdiel medzi dopytom a ponukou vyrovnal, trhu chýba približne 13-tisíc nových bytov ročne. A namiesto toho, aby počet nových bytov narastal, klesá.

Dá sa tak očakávať, že ceny bytov budú rásť aj v tomto roku, i keď podľa analytika Boháčka už bude tempo rastu pomalšie ako vlani. V roku 2025 ceny nehnuteľností na bývanie vzrástli o 12 percent, v roku 2026 by sa rast mohol dostať do okolia ôsmich percent.

Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický však upozorňuje, že predikcie o vývoji cien nehnuteľností aktuálne komplikuje vývoj na Blízkom východe, „ktorý môže preformátovať aj realitný trh“.

Ak sa situácia v dohľadnom čase upokojí, aj on predpokladá, že rast cien bude pokračovať aj v tomto roku, hoci pomalším tempom ako minulý rok.

Prečo developeri nerozbiehajú viac projektov, keď je dopyt po bývaní vo vlastnom stále vysoký? Podľa Kubrického je za minuloročnými číslami situácia, ktorá nastala v roku 2023.

Vtedy prišlo ochladenie realitného trhu pre nárast úrokových sadzieb. „V tom čase mali developeri menšiu chuť začínať nové projekty. Nižší dopyt či drahšie financovanie projektov nabádali na opatrnosť. Keďže tempo výstavby sa spomalilo, na dokončenie teraz čaká menej bytov,“ vysvetľuje pre Postoj.

V tomto roku by sa mal podľa neho počet dokončených bytov zvýšiť, no k hranici 20-tisíc, ktorá bola ešte pred niekoľkými rokmi bežná, sa nepriblíži.

Polovica novostavieb sú luxusné byty

Reálna ponuka nových nehnuteľností môže byť pritom ešte nižšia, ako ukazujú oficiálne čísla.

Ako totiž ešte vlani ukázala analýza denníka SME, veľká časť nových bytov v hlavnom meste patrí do kategórie luxusných nehnuteľností a sú teda pre bežných ľudí nedostupné.

Práve v Bratislave je pritom situácia s nedostupnosťou bývania obzvlášť výrazná.

Ako ukázala spomínaná analýza, viac ako polovica bytov v novostavbách sa v hlavnom meste predáva za cenu vyššiu ako šesťtisíc eur za štvorcový meter.

Autori v článku citujú Martina Marsinu z realitnej kancelárie Frank Zicher, podľa ktorého sa polovica luxusných bytov kupuje ako investícia, pričom pri jedno- a dvojizbových bytoch je to ešte viac.

Dostupnosť bývaniaMladých ľudí vytláčajú z realitného trhu starší a bohatší, ktorí držia aj vysoké ceny nehnuteľností

Kristína Votrubová

V EÚ chýba 10 miliónov bytov

Nízka výstavba nie je pritom problémom iba na Slovensku, ide o celoeurópsku záležitosť. Práve ona je podľa europoslancov hlavným dôvodom európskej bytovej krízy.

V celej Európskej únii momentálne chýba okolo desať miliónov bytov a údaje o vydaných stavebných povoleniach ukazujú, že tento problém sa bude ešte viac prehlbovať. Počet vydaných stavebných povolení totiž za posledných päť rokov klesol o vyše 20 percent, stavia sa teda čoraz menej.

Podľa odhadov by Európa musela každý rok postaviť o 650-tisíc nehnuteľností viac, ako je to teraz. Aktuálne sa ročne dokončí 1,6 milióna nehnuteľností. Toto navýšenie by stálo asi 150 miliárd eur ročne.

Prečo sa stavia menej, keď je dopyt taký vysoký?

Podľa europoslancov je to dané najmä vysokými stavebnými nákladmi, nedostatkom pracovnej sily, ale svoju rolu zohráva aj nedostatok vhodných pozemkov. Ďalšou veľkou témou sú byrokratické a regulačné prekážky.

Budúcnosť vyrieši demografia

Práve byrokracia bola citovaná ako hlavná prekážka pri výstavbe nehnuteľností aj na Slovensku. Veľkým problémom bol desiatky rokov starý stavebný zákon, ale ten bol už vlani na jar pozmenený. Zmeny mali priniesť zrýchlenie a zjednodušenie stavebných konaní. Po novom sa toto konanie spojilo s územným rozhodovaním, čo malo priniesť menej papierovačiek.

Okrem toho sa zaviedla takzvaná fikcia súhlasu, čo znamená, že ak sa niektorý úrad v zákonnej lehote nevyjadrí, automaticky sa to vníma ako súhlas.

Viacerí stavební podnikatelia potom upozornili, že lehoty sa síce skrátili, no nedodržiavajú sa. Úrady sú podľa nich zahltené, pretože neboli pripravené na nový zákon a zároveň ešte riešia žiadosti podané podľa starého zákona. Zmenu zákona však vítajú.

Nových bytov je teda málo a zároveň nič nenasvedčuje tomu, že by sa situácia mala v nasledujúcich rokoch výrazne zlepšiť.

V roku 2025 totiž poklesol aj počet novozačatých stavieb. „Počet začatých bytov medziročne klesol len mierne, súčasne však bol o 26 percent nižší ako priemer za desať rokov,“ upozorňuje štatistický úrad v tlačovej správe.

Bytov tak bude pribúdať stále relatívne málo.

Je jasné, že časom sa situácia otočí, a to v dôsledku demografického vývoja. 

Mladých ľudí, ktorí budú riešiť vlastné bývanie, bude totiž čoraz menej. Najdôležitejšou skupinou sú ľudia vo veku 25 až 34 rokov. V priebehu nasledujúcich desiatich rokov by sa táto veková skupina mala na Slovensku zmenšiť o viac ako 20 percent.

Záujemcov o kúpu nehnuteľnosti teda bude menej. Otázne je, čo sa bude diať dovtedy.