Dostupnosť bývania Mladých ľudí vytláčajú z realitného trhu starší a bohatší, ktorí držia aj vysoké ceny nehnuteľností

Dostupnosť bývania sa zhoršila. Slováci sa však zatiaľ náročnejšej situácii dokázali prispôsobiť. Ukazuje to najnovšia správa o finančnej stabilite, ktorú v utorok zverejnila Národná banka Slovenska.

Ani napriek ťažšej situácii totiž nebadať pokles v záujme o hypotéky, práve naopak.

Tento paradox sa naplno ukázal ešte v máji 2022, keď ceny bývania dosahovali maximá, zároveň historicky najviac ľudí si kúpilo nehnuteľnosť cez hypotéku. 

Aj za posledný rok sa hypotekárny trh po miernom poklese úrokových sadzieb začal výrazne zrýchľovať, i keď ceny zostávali vysoké.

„Výrazné oživenie nákupov v tomto prípade nebolo výsledkom cenovej dostupnosti, ale očakávaní ďalšieho vývoja cien,“ vysvetľuje národná banka v správe. Keď ceny rýchlo rastú, ľudia sa obávajú, že podobný vývoj bude pokračovať, a tak rýchlo nakupujú.

Dopyt je teda stále vysoký. Sme v akomsi začarovanom kruhu, keď rýchly rast cien tlačí ľudí do čo najskoršej kúpy a to tlačí ceny ďalej hore.

Bohatších je viac 

V zložení dlžníkov však predsa len nastal posun. Rástlo zastúpenie dlžníkov s vyššími príjmami. Inak povedané, o hypotéky mali väčší záujem bohatší ľudia. Naopak, počet nových dlžníkov s nižšími príjmami mierne klesal.

Tento vývoj dobre vidieť na nasledujúcom grafe. Národná banka rozdelila dlžníkov na štyri skupiny podľa príjmu a ukázala, aký veľký podiel na celkovom počte hypoték mali v priebehu rokov.

Ľudia do 35 rokov s najnižšími príjmami v roku 2018 tvorili 12 percent ľudí čerpajúcich novú hypotéku. V roku 2025 to bolo len deväť percent.

Naopak, ľudia v kvartile s najvyššími príjmami, teda 1600 eur a viac, v roku 2018 tvorili 30 percent ľudí čerpajúcich novú hypotéku. V roku 2025 to už bolo 44 percent.

Situácia bola ešte vyhrotenejšia v skupine ľudí nad 35 rokov. V roku 2025 tvorili ľudia s najvyššími príjmami takmer polovicu ľudí čerpajúcich novú hypotéku.

Ako zároveň upozorňuje správa o finančnej stabilite, v skupine dlžníkov nad 35 rokov je najvyšší podiel tých ľudí, ktorí už v minulosti mali nejakú hypotéku.

Ide teda o ľudí, ktorí kupujú druhú a ďalšiu nehnuteľnosť.

Viac spoludlžníkov a väčšia našetrená suma

„Pomerne veľkú časť dopytu po nehnuteľnostiach vytvárajú klienti, ktorí sú už po štyridsiatke a na trh nejdú kupovať byt pre seba, ale ako investičnú nehnuteľnosť, prípadne nehnuteľnosť pre svoje deti alebo na prenájom,“ upozornil na tlačovej konferencii Marek Ličák, ktorý pôsobí ako riaditeľ odboru finančnej stability v Národnej banke Slovenska.

Ide o klientov, ktorí majú vyššie príjmy. „Z pohľadu finančnej stability je to pozitívne, no vytláčajú prvokupujúcich,“ dodal.

Možným riešením by podľa neho bolo zdanenie nehnuteľností, ktoré je na Slovensku v porovnaní s inými európskymi krajinami veľmi nízke. Vhodným modelom by mohlo byť napríklad zdanenie druhej a ďalšej nehnuteľnosti.

O takomto návrhu sa hovorilo aj v súvislosti s konsolidačným balíčkom, nakoniec sa však do finálnych opatrení nedostal.

Aj keď badať väčší záujem o hypotéky u ľudí, ktorí majú vyššie príjmy, ľudia s nižšími príjmami neboli vytlačení z trhu.

To je možné najmä vďaka dvom faktorom. Prvým je to, že vo väčšej miere priberajú spoludlžníkov, čím sa bremeno rozloží. Ďalším faktorom je, že oproti minulosti poklesla maximálna výška hypotéky, dlžník tak musí mať k dispozícii vyššiu čiastku z ceny nehnuteľnosti. Vďaka tomu splátky nie sú také vysoké.

Otázkou, na ktorú nepoznáme odpoveď, je, odkiaľ majú ľudia peniaze, ktoré musia doložiť z vlastných zdrojov. Úspory Slovákov sú totiž na nízkych úrovniach.

Hypotéka je dôležitá najmä v Bratislave

Správa o finančnej stabilite však ukázala aj to, že hypotéka ani zďaleka nie je pre Slovákov pri nadobúdaní nehnuteľnosti taká významná, ako by sa mohlo zdať.

Analytici národnej banky po prvýkrát pracovali s dátami z katastra, ktoré ukázali, že hypotéka bola použitá iba pri štvrtine zmien vlastníctva nehnuteľností.

To znamená, že ostatných 75 percent ľudí získalo byt iným spôsobom, a to darovaním, dedením alebo kúpou bez hypotéky.

Ako upozorňujú analytici národnej banky, dedenie či darovanie však nie je rovnocennou alternatívou ku kúpe vlastnej nehnuteľnosti.

„Domácnosť sa týmto spôsobom nemusí dostať k bývaniu, ktoré preferuje, ani v regióne, kde plánuje bývať, a ani v čase, ktorý si sama určí. Dedenie a darovanie spravidla nepredstavuje riešenie bývania pre mladé rodiny,“ píšu.

Mladé rodiny zvyčajne najčastejšie využívajú hypotéky.

To vidno najmä v Bratislave, kde je situácia iná ako vo zvyšku Slovenska. Do hlavného mesta sa totiž sťahuje množstvo mladých ľudí, ktorí tam nemajú rodinu s majetkom. Bratislavské byty sa tak najčastejšie získavajú práve cez hypotéku. Dedenie a darovanie tu nezohrávajú významnú rolu.

V iných slovenských regiónoch je to však inak. Je to dané i tým, že vlastnenie nehnuteľností je na Slovensku veľmi rozšírené, vo vlastnom býva viac ako 93 percent domácností, čo je takmer najviac z Európskej únie.

Toto číslo v čase ani neklesá, naopak, vlastnenie nehnuteľnosti je stále považované za jednu zo základných vecí v živote.

Za posledných desať rokov podiel domácností bývajúcich vo vlastnom stúpol o štyri percentuálne body.

Mýtus o zahraničných vlastníkoch

Takmer 66 percent slovenských domácností vlastní nehnuteľnosť, ktorá nie je zaťažená hypotékou ani úverom. Výrazne tak presahujeme priemer Európskej únie, ktorý dosahuje 44 percent.

Najväčšia miera zaťaženosti hypotékou je v krajinách Beneluxu, v severských krajinách či v Nemecku.

Dá sa povedať, že Únia je rozdelená na dve časti: v postkomunistických krajinách je vysoká miera vlastníctva bez hypotéky, v západných krajinách je to naopak.

To je dané historickým vývojom, keďže po zmene režimu mnohé byty prešli do súkromného vlastníctva za veľmi nízke ceny.

Aj preto má dedenie a darovanie takú významnú rolu pri nadobúdaní nehnuteľností.

Zaujímavé je aj to, že veľkú väčšinu – až 96 percent – nehnuteľností na bývanie vlastnia slovenské domácnosti. Podiel cudzincov či firiem je veľmi obmedzený a koncentruje sa len na určité miesta.

Dokedy budú Slováci schopní prispôsobovať sa vysokým cenám bývania? Zdá sa, že už teraz sú na hrane.

Národná banka Slovenska očakáva spomalenie trhu s hypotékami a podobné očakávania v súvislosti s cenami nehnuteľností majú aj realitní analytici.

Neznamená to, že rast cien sa zastaví, no už nebude taký rýchly ako doteraz. Ukázali to aj septembrové a októbrové čísla o vývoji cien.