Realitný poradca o extrémnych cenách Garsónka v Petržalke stojí toľko čo dvojizbový apartmán na pláži v Dubaji

Podniká s realitami, pred ôsmimi rokmi založil realitnú kanceláriu Bývanie s nami. Dnes pre Postoj hovorí, že už keď začínal, ceny nehnuteľností sa mu zdali astronomické. O tom, že súčasné ceny bytov a domov ešte stále nedosiahli svoj strop, sa mu ani len nesnívalo.

„Počas prvého covidového obdobia sme mali najväčšie tržby za posledných sedem rokov. Viac ako polovica klientov platila nehnuteľnosti v hotovosti,“ hovorí pre Postoj Gustav Turanský.

Rozprávali sme sa o odchode rodín zo sídlisk do domov v okolí miest i o tom, či sa investične oplatí viac rodinný dom mimo mesta alebo menší byt v meste.

Čo spravili dve vlny pandémie s realitami na Slovensku?

Ľudia si chceli uchrániť svoje úspory, najmä tí, čo mali hotovosť, a začali vo veľkom investovať do nehnuteľností. To sa odzrkadlilo aj v cenách, ktoré stúpali závratným spôsobom. 

Vnímali ste to citeľne vo svojej každodennej práci? 

Počas prvého covidového obdobia sme mali najväčšie tržby za posledných sedem rokov. Viac ako polovica klientov platila nehnuteľnosti v hotovosti. Pomaly si ani nepamätám, kedy som predával nehnuteľnosť na hypotéku. Všetko to kupovali klienti ako investičné byty na prenájom. 

Ukázal sa to pre nich ako rozumný krok, lebo ceny odvtedy stúpli o tridsať percent a s infláciou takmer 20 percent za posledné dva roky si tak bezpečne uložili peniaze.

Odborníci na reality riešia, či súčasné ceny nie sú len bublinou, ktorá časom spľasne, a drahé nehnuteľnosti už nebudú predajné za takéto vysoké ceny.

Nemyslím si, že hovoríme o bubline, ako to bolo v roku 2009. Dnes je taký vysoký dopyt a taká malá ponuka, že ceny stále stúpajú. Predaj nehnuteľností v tomto roku stúpol o 6,1 percenta oproti minulému roku. Ale už cítim, že ceny začali stagnovať. Niektoré byty musíme preceňovať smerom dole, aby sa vôbec predali. 

Stále sa o jeden byt bijú desiati záujemcovia alebo už je tento trend na ústupe?

Teraz do toho prišli teplá a dovolenky, takže obhliadok je menej. Ale ešte začiatkom júna platilo, že na každý byt či dom sme mali desať aj dvanásť záujemcov a každú tretiu nehnuteľnosť som v Bratislave licitoval. 

Je to tým, že dobrých nehnuteľností je v hlavnom meste stále málo? 

Nie je z čoho vyberať. Pekných nehnuteľností je veľmi málo. 

Ktorá skupina klientov má najväčší problém si vybrať? Človek s priemerným platom zo strednej vrstvy?

Najväčší problém majú single ľudia, prípadne rodina, v ktorej jeden partner nepracuje. Títo ľudia sa veľmi ťažko dostanú k dobrej hypotéke. Jednotlivec s platom 1 000 eur dostane momentálne hypotéku 96-tisíc eur, aj to musí mať ešte 20 percent našetrených, za čo si v Bratislave nekúpi prakticky nič, ani garsónku.

Banky zvyšujú úroky, menia sa aj podmienky úverov, nezastaví to šialený rast cien nehnuteľností?

Myslím si, že to rast cien len spomalí. Ceny rásť budú, len nie takým tempom ako doteraz. Treba rátať s tým, že je inflácia, tak ceny by mali priamo úmerne stále stúpať spolu s infláciou. Už mám avízo, že banky budú k úverom pristupovať ešte prísnejšie, teda na 1 000-eurový plat už priklepnú len 75-tisícový úver, a to si už neviem predstaviť, čo budú ľudia kupovať. 

Toto zmenilo realitný trh s podnájmami?

Určite. Veľa bytov bolo v Bratislave v krátkodobých prenájmoch, ale keďže turizmus v dôsledku pandémie nefungoval, mnoho bytov sa pustilo do obehu na dlhodobé prenájmy. Preto išli ceny dole a teraz sa vrátili do predcovidovej hladiny. Ceny mohol posunúť smerom nahor aj záujem Ukrajincov. Ale už funguje aj turizmus, tak mnohé byty idú znova do krátkodobých podnájmov. 

Oplatí sa dnes bežným ľuďom kupovať garsónku alebo jednoizbák pre zisk z nájmu?

Nemyslím si. Byt dnes stojí o sto percent viac ako pred šiestimi rokmi, pričom výška prenájmov sa takmer nehýbala. Ceny prenájmov sú stále rovnaké s malými výkyvmi. Ak by si človek dnes bral hypotéku, tak sa mu to pri tých dnešných úrokoch neoplatí, buď bude na hrane, alebo dokonca v mínuse. Dnes už cena nájmu nepokryje hypotéku na byt.  

Neistota z pandémie i vojna ovplyvnili asi mnohé rodiny, aby sa sťahovali preč z mesta z bytov do domov v širšom okolí miest. Vnímali ste tento fenomén?

Áno, ale bolo to tak pol na pol. Mnohí ľudia išli mimo mesta, ale rovnako som mal aj klientov, ktorí nakúpili domy v satelitoch a po skončení home officeov zistili, že sa im nechce dochádzať, a vracajú sa do Bratislavy. Pochopili, že dochádzanie ich stojí nemálo času a pri dnešných cenách benzínu aj peňazí, preto sa vracajú aj späť. Ale je pravda, že veľa rodín si hľadá domy alebo byty so záhradkami, väčšinou pre ceny mimo mesta. Home office mnohým toto rozhodnutie uľahčil, mali zrazu pocit, že si dom v satelite môžu viac užiť ako predtým, keď museli denne dochádzať do mesta. 

Nie sú satelity len klamlivým prísľubom lepšieho bývania?

Satelit môže byť dobré bývanie, ak má dobré vybudovanú infraštruktúru a služby, dobré napojenie na dedinu. Sú však aj satelity, kde doslova nič nie je, nie je tam obchod, školy, dostupná zeleň, všade sa dá dostať len autom. Mám známeho, ktorý išiel z Pezinka bývať do Bernolákova a po pol roku predával dom, lebo býval na planine, kde nič nebolo, ani škôlka, ani potraviny, a tak sa vrátil do Pezinka. Mnohí ľudia sa namotajú na vidinu záhradky, tá ich však dlho nebude baviť, ak v okolí nie je nič. 

Nepôjde hodnota takýchto domov v satelitoch dole práve pre túto nižšiu kvalitu života?

Nie. Nie je z čoho si vyberať. Keď chce niekto novostavbu a nejaký pozemok, domy v satelitoch budú mať stále svoju hodnotu. Stále platí, že nový dom bude mať inú hodnotu ako sedemdesiatročný dom, hoci by mal aj lepšiu polohu. Ľudia dnes nemajú čas a energiu na prerábanie. 

Nehnuteľností je jednoducho málo. Z toho, čo vidíte v inzerátoch, sú už polovica predané veci. Len realitky to tam nechávajú, aby si zbierali kontakty na ľudí, ktorým potom ponúknu inú nehnuteľnosť. Toto ja napríklad nerobím, nemám na to čas. 

Počas pandémie stúpol predaj chát a chalúp, teda ľudia z mesta mali potrebu mať aj miesto, kam vyrazia na víkend alebo v čase lockdownu. Predávali sa aj záhradky a orná pôda. Dnes som dostal ocenenie ornej pôdy a nestačil som sa čudovať. Minulý rok som predával ornú pôdu za euro dvadsať až euro päťdesiat a teraz bol posudok 20 eur za štvorcový meter. 

Ceny víkendových domov išli tiež prudko hore. Je to rozumná investícia do budúcnosti, keď banky dávajú na tento typ nehnuteľnosti len čiastočné hypotéky a môže byť problém ich neskôr predať? 

Je pravda, že banky na kúpu chaty v chatovej oblasti mimo dediny dajú len zlomok sumy. Odporúčam preto vybrať si chatu, ktorá je dom, najlepšie v rámci obce, ktorý sa dá prefinancovať cez banku bez problémov, a ak je v dostupnej vzdialenosti od mesta, tak je aj dobrou investíciou. 

Ako je to s bytmi na sídliskách? Pred rokmi sa hovorilo, že majú obmedzenú životnosť a raz v nich budú bývať len nájomcovia alebo ľudia s najnižšími príjmami. To sa však vôbec nepotvrdilo.

Nie. Starý byt sa predáva rovnako rýchlo ako nový byt. Životnosť bytoviek je okolo tých sto rokov a mnohé už majú šesťdesiat rokov. Niekedy sa čudujem, že ľudia sú ochotní za panelák zaplatiť pomaly cenu ako za novostavbu. Pre mnohých ľudí je to štartovné dostupné bývanie s veľkými výhodami vzdialenosti a službami. Plus, ako som povedal, nie je čo kupovať, výstavba je na dopyt stále malá.

Developeri majú problémy so stavebnými povoleniami, covid to ešte spomalil a nie je ani kde stavať. Pre klientelu, ktorá potrebuje rýchlo bývať a nemá na najdrahšie nehnuteľnosti, je panelák stále dostupným riešením. Teraz som trojizbák v Petržalke predal za 240-tisíc eur. To je šialené, ešte pred pár rokmi som taký byt predával za 135-tisíc. Za cenu garsónky v Petržalke si kúpite dvojizbový apartmán na pláži v Dubaji. 

Takmer žiadna priemerne zarábajúca rodina si nemôže dovoliť dom v meste a stoja tak pred dilemou, či menší byt a mať všetko poruke, alebo dom a rátať s dochádzaním za prácou. Čo je podľa vás investične rozumnejšie?

Je to veľmi individuálne. Investične to nie je veľký rozdiel. Videl som to na dome v Limbachu, ktorý som pred rokom predával za 399-tisíc a po roku som ten istý dom predal za 500-tisíc. Ceny stúpajú prudko všade. 

Keď boli úroky dlhodobo veľmi nízke, mnohé rodiny rozmýšľali spôsobom, že skúsia ísť bývať mimo mesta, a keď pochopia, že to nie je pre nich, dom predajú a vrátia sa do bytu v meste. Flexibilita rozhodovania bola väčšia. Meniace sa podmienky pripútajú ľudí k jednej nehnuteľnosti na celý život? 

Cítim, že za posledné roky sa mení mentalita Slovákov – keď si kúpia nehnuteľnosť, plánujú ju na celý život. Sťahovali sa častejšie, podľa toho, ako sa im menili životné podmienky. To sa môže meniť, lebo výška splátky hypotéky sa vďaka vyšším úrokom mení.

Ak si pred dvoma rokmi brali hypotéku s polpercentným úrokom a zrazu chcú meniť bývanie, tak pri dnešnom trojpercentnom úroku už splátku nemusia zvládať. Sú voľné nehnuteľnosti, na ktoré sa dá preniesť ťarcha s pôvodnými parametrami hypotéky, ak ju majú zafixovanú, ale nie je to pravidlo.

Ak niekto plánuje predávať jedna k jednej, že predá dom za 300-tisíc a chce kupovať byt za 300-tisíc, je veľká pravdepodobnosť, že mu to finančne už nevyjde. Pre mnohé rodiny je rozdiel sto, dvesto eur na mesačnej splátke podstatný rozdiel. 

Nemyslíte si, že tento vývoj na realitnom trhu výrazne ovplyvní predaj nehnuteľností?

Ceny budú pomaly stagnovať. Už začíname klientov presviedčať, aby išli s cenou mierne dole, aby sa nehnuteľnosť predala rýchlo. Dnes som mal tento prípad, byt v Starom Meste a preceňoval som desaťtisíc dole, lebo prišli dvaja kupujúci za dva týždne. Pričom štandardne predtým sa hlásilo desať, dvadsať ľudí.

Preceňoval som aj dom v Pezinku, ktorý chcel majiteľ predať za 450-tisíc, cenu sme museli znížiť na 399- a nakoniec ponuka padla na 380-tisíc. Samozrejme, po zmene ceny sa to potom hneď predá. Predať byt nie je problém, len si musia klienti zvyknúť, že prestreľovať s cenami sa už nedá. 

Znamená to, že kupovať dnes novú nehnuteľnosť na hypotéku nie je už také výhodné a mladé rodiny pôjdu viac do nájmov?

Ak ide o dvoch pracujúcich ľudí, tak si stále vedia dovoliť kúpiť si bývanie. Ak však majú deti alebo plánujú rodinu, pre mnohých bude reálnejšie ísť cestou podnájmu a vyčkať, ako sa bude situácia vyvíjať. 

Čo vás za tie roky, čo robíte s realitami, vyslovene prekvapilo? 

Keď som v roku 2014 videl ceny bytov, zdali sa mi astronomické a napriek tomu išli každý rok hore. Toto by som vtedy určite nepredpovedal, je to až neuveriteľné. A ešte stále sme nedosiahli strop. Kúpiť si dom alebo byt je dnes dobrá investícia. 

Foto: Adam Rábara