Byty sú čoraz drahšie Slováci sa sna o vlastnom bývaní nevzdávajú, zmieria sa aj s menšou výmerou nehnuteľnosti

Mladý pár s jedným príjmom a dvoma deťmi si v roku 1995 kúpil dom neďaleko Bratislavy za milión korún. Priemerná mzda vtedy dosahovala 7 195 korún, na kúpu teda potrebovali približne jedenásť ročných zárobkov.

Syn tohto páru za tie roky vyrástol, založil si vlastnú rodinu a takisto by si rád kúpil rodinný dom neďaleko Bratislavy. Situácia je však zásadne iná a na podobný dom by dnes potreboval približne 22 ročných zárobkov, ak teda berieme do úvahy priemernú mzdu.

Aj tento príklad ukazuje, ako dramaticky sa znížila dostupnosť vlastného bývania z generácie na generáciu.

Druhý najhorší

Národná banka Slovenska v máji zverejnila štatistiky, ktoré ukázali, že priemerná cena za štvorcový meter presiahla v prvom štvrťroku 2025 až tritisíc eur. Stalo sa tak po prvýkrát v histórii tejto krajiny.

Podobné čísla priniesla aj Realitná únia SR vo svojom barometri, aj ten ukázal na prekročenie trojtisícovej sumy. V máji podľa jej údajov dosiahla priemerná cena za štvorcový meter 3 070 eur.

Na porovnanie: začiatkom roka 2018 stál štvorcový meter bývania necelých 1 500 eur. Za sedem rokov tak ceny v priemere vzrástli o sto percent. Nominálne mzdy pritom vzrástli o 51 percent.

Vývoj cien realít teda násobne predbehol rast miezd a vlastné bývanie sa stáva čoraz nedostupnejším.

Národná banka Slovenska však upozorňuje, že v poslednom období sa dostupnosť bývanie mierne zlepšila, i keď stále výrazne zaostáva za dlhodobým priemerom.

Vysvetľuje to miernym poklesom cien bývania, klesajúcimi úrokovými sadzbami a rastúcim príjmom domácností. „Zatiaľ čo ceny bývania sa začiatkom roka 2025 len vrátili na úroveň z roku 2022, príjmy domácností za ten čas vzrástli o 17 percent,“ poukazujú analytici Národnej banky.

To však nič nemení na tom, že bývanie je z dlhodobého hľadiska čoraz menej dostupné.

Ukazujú to aj medzinárodné porovnania. Každoročne sa na dostupnosť bývania pozerá napríklad Deloitte vo svojom Property Indexe. Vlani sme skončili na predposlednom mieste, horšie ako my už dopadli iba Česi.

Index meria to, koľko ročných hrubých priemerných platov človek potrebuje na to, aby si mohol dovoliť kúpu nového bytu s výmerou 70 štvorcových metrov. Slovák musí na takúto nehnuteľnosť pracovať priemerne 12,7 roka.

Byty sa zmenšujú

Návyky Slovákov sa ani napriek stúpajúcim cenám nezmenili a túžba po bývaní vo vlastnom je tu stále jednou z priorít.

Vidieť to aj na dopyte. „Zhoršená dostupnosť bývania, a to najmä v Bratislave, nemá zásadný vplyv na dopyt ani cenový vývoj nehnuteľností. Naopak, v poslednom období vidíme rastúci záujem o ich kúpu a zdražovanie,“ hovorí pre Postoj analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Dodáva však, že najaktívnejší sú ľudia z vyšších príjmových skupín, ktorí zarábajú viac ako priemernú mzdu.

Najväčší dopyt po nehnuteľnostiach je aj naďalej v hlavnom meste, a to aj napriek tomu, že ceny v Bratislave každoročne stúpajú závratným tempom. „Ceny bytov tu medziročne stúpajú dvojciferným tempom a trh tu začína pripomínať obdobie realitného boomu spred troch rokov,“ hovorí analytik Kubrický.

Dáta ukazujú, že Slováci sa vlastného bývania len tak nevzdajú. Až 93 percent obyvateľov Slovenska žije vo vlastnom, v susednom Česku je to len 77 percent.

Z dlhodobého hľadiska toto číslo neklesá, naopak, mierne stúpa.

To so sebou prináša viaceré dôsledky.

Jedným je postupné znižovanie výmery bytov. Slováci stále chcú ísť do vlastného bývania, ale museli znížiť svoje nároky na veľkosť bytov či domov.

Kým pred dvadsiatimi rokmi mal priemerný byt v bratislavskej novostavbe približne 76 štvorcových metrov, aktuálne je to už iba 52 metrov. Zmenšovanie bytov potvrdil pre SME aj hovorca developera JTRE, výmera bytov v ich projektoch za desať rokov klesla asi o desať percent.

Je za tým najmä to, že kúpna sila na Slovensku sa od roku 2012 takmer nezmenila, no náklady na výstavbu výrazne narástli. Takéto vysvetlenie dáva pre SME predsedníčka Slovenskej komory architektov Nora Vranová.

Zmenšovanie výmery v novostavbách sa prioritne týka dvojizbových bytov. „Práve tie majú v hľadáčiku realitní investori, ktorí nechcú platiť ,zbytočné‘ štvorcové metre,“ vysvetľuje pre Postoj analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Podľa dát NBS, si tak napríklad rodina s jedným príjmom a jedným dieťaťom môže v Bratislave dovoliť byt s výmerou 40 štvorcových metrov, v Košiciach je to iba o jeden štvorcový meter viac.

Podobne zle sú na tom aj ľudia, ktorí si chcú kúpiť byt ako jednotlivci.

Ak však má rodina dve deti a obaja rodičia zarábajú priemernú mzdu, jej vyhliadky sú omnoho lepšie. V Bratislave si môže dovoliť maximálne 82 štvorcových metrov, v Košiciach 85.

Aj 25 metrov stačí

Ponuky na realitných portáloch ukazujú, že ľudia často siahajú aj po bytoch s omnoho menšími výmerami.

To, že sú čoraz populárnejšie, potvrdila aj spoločnosť RE/MAX. Podľa jej skúsenosti v Bratislave sú aktuálne najžiadanejšie nehnuteľnosti s výmerou 20 až 35 štvorcových metrov.

„Ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy a to núti kupujúcich hľadať menšie a cenovo dostupnejšie bývanie,“ tvrdí realitná maklérka Katarína Suchá z RE/MAX Vista.

Do hry vstupuje aj demografický vývoj. Pribúdajú ľudia, ktorí žijú dlhodobo sami a chcú vlastné bývanie. Pri uchádzaní sa o hypotéku sú v nevýhode a môžu si dovoliť iba malometrážne byty.

Podľa Suchej nejde o trend iba v hlavnom meste, niečo podobné sa deje aj v iných krajských mestách.

Vyrieši to demografia

Situácia s dostupnosťou bývania sa zrejme v najbližšom období nebude výraznejšie zlepšovať.

Dopyt síce na krátke obdobie – po zvýšení úrokových sadzieb – ochladol, ale už sa oživil a počet nových hypoték prekračuje úrovne z roku 2022.

Ponuka za dopytom zaostáva. V poslednom štvrťroku 2024 sa počet začatých bytov medziročne prepadol o 15 percent, počet rozostavaných o 2 percentá a počet dokončených bytov poklesol medziročne až o 16 percent.

V dlhodobom horizonte možno očakávať, že sa situácia vyrieši v podstate sama. Čaká nás totiž veľká demografická zmena, starnutie obyvateľstva a jeho úbytok. Táto zmena sa už vlastne začala.

V krajinách, kde podobný trend prebieha už dlhšie, sa ceny nehnuteľností vyvíjajú inak. „Štáty ako Japonsko, Taliansko a Nemecko za ostatných 20 rokov vykazovali oveľa nižšie reálne rasty cien nehnuteľností na bývanie ako iné krajiny, pričom v Taliansku bol reálny rast cien dokonca záporný – nižší ako inflácia,“ uviedol analytik VÚB banky Michal Lehuta.

Ľudí bude menej a to zníži aj dopyt po realitách. Starší ľudia zároveň majú špecifické požiadavky a orientujú sa napríklad na menšie nehnuteľnosti.

Takéto zmeny nás však čakajú až z dlhodobého hľadiska. Zatiaľ sa môžeme pripraviť na ďalší rast cien bytov a domov.