Analytik o cenách bytov Realitný trh sa v budúcom roku spomalí, takže kupujúci budú mať viac času na rozhodovanie

„Ľudia by sa pri kúpe nemali tak ponáhľať a rozhodovať sa pod časovým stresom, ako to dnes niekedy vidíme,“ hovorí v rozhovore analytik Realitnej únie SR a maklér Vladimír Kubrický. 

Je však pravda, že ceny rýchlo rastú. V septembri medziročne vzrástli o takmer trinásť percent a Kubrický očakáva, že aj celoročný rast bude nad desiatimi percentami. „Ceny na realitnom trhu sa budú zvyšovať aj na budúci rok. Určite si však myslím, že rast nebude taký veľký ako tento rok,“ hovorí Kubrický.

Ako je možné, že ceny rastú, i keď mladých ľudí, ktorí by riešili bývanie, je menej? Čo by mohlo spôsobiť otočku na realitnom trhu a prečo predávajúci nadhodnocujú ceny?

V poslednom čase sa spustil akoby nákupný ošiaľ v oblasti nehnuteľností. Zdá sa, že treba čím skôr kúpiť, pretože ceny rýchlo rastú. Pociťujete na trhu takýto stav?

Keď to beriem paušálne, rok 2025 sa nesie v znamení toho, že predávajúci si môže diktovať. Ale stále záleží na tom, o akú nehnuteľnosť ide, ako je nastavená cena a v akej lokalite sa nachádza.

Nedá sa teda úplne povedať, že každá nehnuteľnosť sa predá šmahom ruky a čaká na ňu zástup kupujúcich. Treba to brať selektívne. Ale zásadný faktor je to, že Slováci stále milujú nehnuteľnosti.

S čím to súvisí?

V deväťdesiatych rokoch mali ľudia možnosť odkúpiť si byty od štátu, nehnuteľnosti prešli do súkromného vlastníctva a Slovákom sa dostalo do DNA, že sa býva vo vlastnom a nie v nájme. A že ak mám voľné peniaze, tak vopred kupujem nehnuteľnosť aj pre svoje deti.

Do akej miery tento nákupný apetít prispieva k rastu cien?

Je to paradoxné, ale čím rýchlejšie idú ceny hore, tým viac sa ľudia boja, že nestihnú naskočiť do vlaku predtým, ako sa naplno rozbehne, a tak rýchlo nakupujú. No a to opäť ťahá ceny vyššie.

Vstupujú do toho aj realitní investori, ktorých niekedy ženie prehnaná chamtivosť. Kupujú nehnuteľnosti, aj keď musia dokrývať splátku hypotéky zo svojho, pretože nájom ju celú nepokryje.

Takže investičné nákupy pokračujú, i keď to už nie je také výhodné ako kedysi?

Áno, aj investori sa snažia naskočiť do vlaku. Ich výnos spočíva v tom, že dostávajú nájom, ale to hlavné je rast hodnoty nehnuteľnosti ako takej. Láka ich vidina toho, že možno o sedem rokov ju predajú za dvojnásobnú cenu.

Ale rast cien nemusí byť nepretržitý. Videli sme to aj v roku 2023, keď ceny klesali. Vtedy sa hypotekárni investori úplne vytratili z trhu.

Nebolo to len preto, že vzrástli úrokové sadzby. To hlavné, čo ženie realitných investorov, je vidina zhodnotenia nehnuteľnosti. Takže ak ceny klesajú alebo stagnujú, nákup ich veľmi neláka.

Ale len čo vidia, že trh ide znovu hore, nakupujú.

Situácia je teda aktuálne v neprospech kupujúcich. Realitný barometer, ktorý Realitná únia SR publikuje každý mesiac, ukazuje, že v auguste vzrástli ceny medziročne o pätnásť percent. Bol medziročný rast niekedy takýto vysoký?

Medzitým už mám aj septembrové dáta a tie ukazujú medziročný rast na úrovni 12,7 percenta.

Ale porovnajme to so situáciou spred troch rokov, teda september 2022 verzus september 2021. To bolo výnimočné obdobie, aké tu ešte nebolo. Vtedy išli ceny medziročne hore o 28,7 percenta.

Ak sa ceny takto prudko zvyšujú, samo osebe to volá po korekcii. Na jeseň 2022 a ďalší rok k nej aj došlo. Realitný trh sa vtedy naozaj ochladil. Nebolo to len preto, že išli hore úrokové sadzby. Bolo to dané aj tým, že sme sa dostali do realitnej bubliny.

Dostávame sa do nej aj teraz?

Aktuálne to tak nevyzerá, pretože už vidíme, že rast cien sa spomalil. Potvrdzuje to aj Národná banka Slovenska, respektíve ukazuje to index, v ktorom sleduje dostupnosť bývania. Pred tromi rokmi bol na úrovni vysokého rizika, ale aktuálne sa nachádza v rovnovážnej polohe.

Aký teda očakávate vývoj do konca roka?

Realitný trh je ako rozbehnutý vlak a ten sa nedá len tak zrazu zastaviť. Predávajúci nikdy nereagujú tak, že by išli s cenami skokovo dole. Už len preto nemožno očakávať nejaký rýchly obrat.

Svoju rolu v cenovom vývoji dlhodobo zohráva aj to, že Slováci majú nadmieru pozitívny vzťah k nehnuteľnostiam.

Sú faktory, ktoré budú tlačiť ceny hore, ale máme tu aj dôvody, ktoré budú tlačiť ceny dole alebo aspoň zmierňovať tempo nárastu.

Aký vplyv bude mať vývoj úrokových sadzieb?

Čo sa týka tlačenia cien nehnuteľností hore, pokles úrokových sadzieb na hypotéky sa pomaly blíži k svojmu záveru. Možno sa pri trojročnej fixácii úrokovej sadzby nájdu nejaké podpultové ponuky pod tromi percentami, ale nevyzerá to tak, že by sme sa bežne dostali na 2,5 percenta. Samozrejme, nevieme, čo bude robiť Európska centrálna banka.

Ale zároveň už vidíme, že znižovanie kľúčových sadzieb zo strany ECB má čoraz menší vplyv na úrokové miery hypoték.

Aktuálnym problémom realitného trhu je slabá ponuka. Súvisí to aj s chabou výstavbou. Napríklad počet dokončených bytov v Bratislavskom kraji za posledné dva zverejnené štvrťroky je úplná katastrofa.

Súvisí to s tým, že keď sa pred pár rokmi ochladil trh, tak sa spomalila aj výstavba. Chvíľu trvá, kým sa tempo obnoví.

Nízka ponuka, samozrejme, tlačí ceny hore. Popritom tu máme pozitívny nákupný sentiment. Ľudia chodia po obhliadkach, pričom viacerí majú skúsenosť, že im niekto vyfúkol byt, ktorý sa im páčil, a už to nechcú zažiť.

Niektorí ľudia sa dajú vtiahnuť aj do licitácie, ale to je samostatná téma.

Ďalším faktorom, pre ktorý nehnuteľnosti dražejú, je rast miezd. Vďaka vyšším platom ľudia môžu získať vyššie hypotéky a zaplatiť za vysnívaný byt či dom viac peňazí.

Čo by mohlo ceny zatlačiť smerom nadol?

Aj Národná banka Slovenska nedávno upozornila, že slovenská ekonomika ledva rastie, tempo rastu HDP je pod jedným percentom a výhľad na budúci rok zostáva pomerne nepriaznivý. Tápeme v okolí 0,8 a 0,5 percenta, čo nie je dobrá správa.

Dôležitý bude vývoj nezamestnanosti.

Nemusia tu byť veľké davy ľudí bez práce, dôležitá je celková nálada v spoločnosti. Nejde len o samotný počet nezamestnaných. Ak ľudia počujú, že v iných firmách sa prepúšťa, začínajú mať obavy o vlastné pracovné miesta. Tento psychologický vplyv môže znížiť ich chuť zadlžovať sa a kupovať nehnuteľnosť.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Čo konsolidácia?

Tá samotná prináša neistotu, čo bude na budúci rok, ako to ľudia zvládnu, ako sa to každého dotkne.

Negatívny vplyv neistoty na ceny nehnuteľností sme už zažili. K väčšej opatrnosti pri kúpe nehnuteľnosti viedla ľudí napríklad vojna na Ukrajine, energetická kríza či pandémia koronavírusu.  

Ak panuje veľká neistota, ľudia sa rozhodnú radšej s nákupom nehnuteľnosti počkať, pretože nechcú riskovať, že o mesiac nebudú mať na splátku hypotéky.

Dlhodobejší vývoj sa teda ani neodvažujete predpovedať?

Žijeme v hektickej dobe, takže dlhodobé predpovede sa robia ťažko. Myslím si však, že ceny na realitnom trhu sa budú zvyšovať aj na budúci rok. Určite si však myslím, že rast nebude taký veľký ako tento rok. Zatiaľ sa ukazuje, že ten tohtoročný bude na konci decembra v krajských mestách dvojciferný.

Ak by ste mali poradiť ľuďom, ktorí sa práve rozhodujú pre kúpu, oplatí sa počkať?

Je to veľmi individuálne rozhodnutie. Myslím si, že ľudia by sa pri kúpe nemali tak ponáhľať a rozhodovať sa pod časovým stresom, ako to dnes niekedy vidíme. Ale záleží na tom, v akom segmente sa pohybujete, aký je príjem, akú hypotéku si viete vybaviť.

Určite by som však nečakal s kúpou bytu pre očakávanie nižších úrokových sadzieb. To nie je dôvod na otáľanie. Myslím si, že realitný trh sa v budúcom roku postupne trochu spomalí, takže kupujúci budú mať viac času na rozhodovanie ako teraz.  

Ak niekto rozmýšľa nad predajom, je teraz najlepší moment alebo je lepšie počkať?

Opäť, kľúčové je povedať si, kde sa nehnuteľnosť nachádza, či ide o novší alebo starší byt, na ktorom je poschodí, v akej je lokalite.

Ak je byt nejakým spôsobom hendikepovaný, teda je na prízemí, má výhľad na rušnú cestu alebo niečo podobné, snažil by som sa ho predať už teraz. Samozrejme, musím mať jasno v tom, ako naložím s peniazmi z predaja. Ak mi majú dlhodobo ležať na bežnom účte v banke, asi to nedáva zmysel.

Nedávno ste upozornili na to, že predávajúci majú v posledných mesiacoch nadmerný apetít, čiže za svoje nehnuteľnosti požadujú nadhodnotené sumy. Ako na tieto ceny reaguje trh? Predávajú sa alebo zostávajú ladom?

Možno niekedy motyka vystrelí, čiže nehnuteľnosť sa predá aj za premrštenú cenu, ale určite by som sa na to nespoliehal. Je veľmi dôležité, aby predávajúci komunikoval s realitným maklérom.

Povedal by som, že 80 percent predávajúcich nechce na začiatku počuť realitu. Majú nadnesené predstavy o cene a veľmi ťažké je presvedčiť ich, aby nehnuteľnosť uviedli na trh za reálnu cenu. Práve to je veľmi dôležité. Najviac očí záujemcov na inzerát totiž smeruje prvých 12 dní, potom pozornosť prudko padá.

Predsa sa však hovorí, že niekedy už prichádza aj k licitáciám. Je to častý jav?

Nie je to úplne bežné, okrem iného aj preto, že na licitáciu sú vhodné iba niektoré typy nehnuteľností. Veľkým fenoménom to bolo pred štyrmi rokmi, keď ceny nehnuteľností rástli veľmi prudko. Pri licitácii je pre kupujúceho dôležité vopred si stanoviť finančný strop a nedať sa strhnúť emóciami.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Ďalším zaujímavým trendom je, že ceny starších bytov rastú rýchlejšie ako tých novších. Čím si to vysvetľujete?

Je to aj určitá korekcia, lebo v čase, keď sa trh ochladzoval, čiže v roku 2023, to bolo naopak. Ceny starších bytov vtedy klesali rýchlejšie. Dnes je situácia iná.

Záujem o staršie byty je vyšší ako o novšie, čo niektorých developerov môže odrádzať od rozbiehania ďalších projektov.

Pred pár mesiacmi to konštatovala aj národná banka.

Znižovanie cenového rozdielu medzi novšími a staršími bytmi naznačuje, že ľudia majú hlbšie do vrecka. Uprednostňujú staršie byty, ktoré sú lacnejšie. Nemožno preto očakávať nejaký veľký realitný boom.

Čo sa týka starších bytov, je väčší záujem o zrekonštruované byty alebo o tie v pôvodnom stave?

Celkovo je tendencia kupovať prerobené byty. Ľudia sa totiž chcú ihneď nasťahovať a nemajú čas ani kapacity riešiť rekonštrukciu.

Hovoríte, že investori stále nakupujú byty, i keď situácia vzhľadom na vyššie úrokové sadzby už nie je taká výhodná ako v minulosti. Je to teda stále faktor, ktorý tlačí ceny nahor?

Investičný dopyt je výrazný faktor, ktorý stojí za aktuálnym rastom cien, a to najmä pri menších bytoch.

Niektoré nové byty majú naozaj veľmi malú výmeru, nie je výnimočné nájsť v ponuke byty s rozlohou menej ako tridsať štvorcových metrov. Kto má o takéto mikrobyty záujem?

O takéto byty majú záujem mladí ľudia, ktorí chcú bývať v modernom priestore novostavby. Veľmi často sú to však investičné byty, ktoré si ľudia nekupujú pre seba. Prenajať ich nie je problém, hoci výmera je menšia.

Spomínali ste, že výstavba stagnuje, na trhu je nedostatok bytov. Ak sa však pozrieme na demografický vývoj, mladých ľudí, ktorí riešia bývanie, ubúda. Nemal by to byť teda až taký problém. Ako je možné, že demografia sa na dopyte ešte neodrazila?

Ak sa pozrieme na to, ako sa nám menila populácia, tak napríklad Bratislava je vo veľmi slušnom pluse. Od roku 2011 do roku 2024 vzrástol počet jej obyvateľov o sedemnásť percent. Do hlavného mesta sa sťahuje veľa ľudí.

Drvivá väčšina miest je však v mínuse. No nestačí sa pozrieť na to, koľko ľudí pribúda či ubúda, ale aj na počet domácností. A to je úplne niečo iné, pretože sa zvyšuje počet jednočlenných a neúplných domácností.

Nerodí sa síce toľko detí ako kedysi, ale partneri sa častejšie ako v minulosti rozchádzajú a idú do samostatnej domácnosti. Mladí ľudia si zároveň zakladajú rodinu neskôr, ak vôbec. Rastie dopyt hlavne po menších bytoch.

Vývoj na realitnom trhu poznačil aj prílev Ukrajincov, ktorý spôsobil nárast cien nájmov. To zároveň podporuje investorov v kúpe nehnuteľností, keďže nájomný trh a trh s bytmi na predaj sú prepojené. Okrem toho aj nájomcovia sa pri rastúcich cenách nájmov snažia vo väčšej miere dostať k vlastnému bývaniu.

Deloitte každý rok vydáva Property Index, kde sa pozerá na ceny nehnuteľností v jednotlivých európskych mestách. V tohtoročnej edícii vyšlo, že byty sú nedostupnejšie v Banskej Bystrici ako v Bratislave. Je to tak aj z vášho pohľadu?

V indexe nepovedali všetko. Polovica európskych metropol doň nebola zahrnutá a celkovo tieto medzinárodné porovnania je vhodné brať s určitým nadhľadom.  

Pokiaľ je podľa spomínaného rebríčka Banská Bystrica na tom s dostupnosťou vlastného bývania horšie ako Bratislava, je to zrejme v dôsledku slabších platov.

Zaujímavé je, že v spomínanom indexe vyšlo, že dostupnosť bývania v Bratislave sa medziročne mierne zlepšila na rozdiel od iných hlavných miest, ktoré sú v čele rebríčka, ako Amsterdam, Atény či Praha. Jedným dychom však treba povedať, že o zásadný posun v našej metropole nejde a od skutočnej zmeny sme ešte ďaleko.

Foto: Postoj/Andrej Lojan