Prekvapivé fakty o realitnom trhu Väčšina ľudí býva bez hypotéky a byty boli už aj nedostupnejšie

Nedostupnosť bývania je boľavá téma našej doby. Ceny realít rastú a najmä vo veľkých mestách je čoraz ťažšie získať vlastný byt či dom.

Na to, aby si človek mohol kúpiť vlastný byt v Bratislave, by musel pracovať a odkladať si celú mzdu približne trinásť rokov.

To je pre absolútnu väčšinu ľudí nereálne.

Ďalšou možnosťou je hypotéka, no ani to nie je také jednoduché ako napríklad pred dvadsiatimi rokmi. 

Úverom možno financovať 80 percent z ceny nehnuteľnosti, čo pri dnešných cenách znamená, že človek musí mať k dispozícii desiatky tisíc eur.

Môže sa tak zdať, že sen o vlastnom bývaní sa obyvateľom Slovenska čoraz viac vzďaľuje a že situácia ešte nikdy nebola taká zlá.

Zdanie však môže klamať a pohľad na dáta to aj potvrdzuje.

Väčšina býva bez hypotéky

Zoberme si napríklad hypotéky. Môže to vyzerať tak, že dnes ide pre väčšinu ľudí takmer o jedinú cestu k vlastnému bývaniu.

Ak sa však pozrieme na dáta o vlastníctve nehnuteľností na bývanie, ktoré poskytuje Eurostat, uvidíme niečo iné.

Realita je taká, že takmer 66 percent slovenských domácností vlastní nehnuteľnosť, ktorá nie je zaťažená hypotékou ani úverom. Výrazne tak presahujeme priemer Európskej únie, ktorý dosahuje 44 percent.

Najväčšia miera zaťaženosti hypotékou je v krajinách Beneluxu, severských krajinách či v Nemecku.

Dá sa povedať, že Únia je rozdelená na dve časti: v postkomunistických krajinách je vysoká miera vlastníctva bez hypotéky, v západných krajinách je to naopak.

To je dané historickým vývojom, keďže po zmene režimu mnohé byty prešli do súkromného vlastníctva za veľmi nízke ceny.

V každom prípade tieto dáta ukazujú, že hypotéky u nás nemajú takú veľkú váhu pri nadobúdaní nehnuteľností, ako sa to môže na prvý pohľad zdať.

Keďže staršie generácie majú do veľkej miery byty vo vlastníctve, mladšie generácie ich môžu nadobúdať dedením alebo výmenou. A časť obyvateľstva zas nehnuteľnosti kupuje jednoducho zaplatením celej sumy.

Prázdnych bytov nie je tak veľa

Veľkou témou najmä v Bratislave sú byty, ktoré sa nevyužívajú na bývanie. Ide zväčša o nehnuteľnosti, ktoré sa kupujú ako investície na „uskladnenie“ či zhodnotenie peňazí.

Posledné sčítanie obyvateľstva v roku 2021 ukázalo, že takýchto bytov je v Bratislavskom kraji takmer stotisíc, čo je obrovské číslo. V iných krajoch bolo nižšie, v každom regióne však išlo o desiatky tisíc nehnuteľností.

Neobývané byty sú problém, pretože ide o zablokované nehnuteľnosti, ktoré znižujú dostupnosť bývania. Namiesto toho, aby sa dostali na trh, ležia ladom, znižujú ponuku, a preto tlačia ceny nahor.

Ak by sme tieto dáta brali vážne, tretina Ružinova by bola neobývaná. Krátka večerná prechádzka touto bratislavskou štvrťou však uvedené čísla rýchlo spochybní.

Je to dané tým, ako štatistický úrad pristúpil k výpočtu tohto údaja.

Za neobývaný považuje každý byt, v ktorom nemá nikto trvalý pobyt. Ale väčšina nájomníkov nemá trvalý pobyt v prenajímanom byte a to deformuje výsledky.

V rámci Bratislavy sa preto na problematiku bližšie pozrel ešte v roku 2023 Metropolitný inštitút Bratislavy. V analýze pracovali s dátami o spotrebe elektrickej energie, ktoré im poskytla Západoslovenská distribučná spoločnosť za roky 2015 až 2021, čiastočne rozšírené o rok 2022.

Ani v tomto prípade, ani v prípade dát štatistického úradu nejde teda o najaktuálnejšie údaje, ale aj tak ukazujú určitý trend.

Bratislavskí analytici sa pozreli na to, kde spotreba elektrickej energie dosahuje menej ako 250 kWh ročne. V niektorých prípadoch mohlo ísť o dočasne neobývané byty vzhľadom na nedávnu kúpu, rekonštrukciu a tak ďalej. Ak zobrali do úvahy aj tieto premenné, prišli k záveru, že v roku 2021 bolo v Bratislave potenciálne prázdnych bytov viac ako 14-tisíc.

„Výsledky tejto analýzy naznačujú, že prázdne investičné byty nie sú primárnym zdrojom nedostupnosti bývania v Bratislave,“ konštatujú autori analýzy.

Odpoveďou na nedostupné bývanie by teda podľa nich mala byť hlavne efektívnejšia a dostupnejšia nová výstavba bytov.

Ľudí je menej, a byty aj tak stále chýbajú

Tu sa dostávame k ďalšiemu bodu. Na nedostatočnú výstavbu upozorňujú mnohí. Práve zvýšenie výstavby by malo pomôcť cenám, zväčšila by sa tak ponuka, čo by zmiernilo tlak na ceny.

Na nízky počet začatých stavieb na bývanie upozorňuje aj tohtoročný Property Index, ktorý každoročne vypracováva spoločnosť Deloitte.

Vlani sa začalo so stavbou 15,5 tisíca nových bytov, čo znamená, že na tisíc obyvateľov pripadalo 2,86 bytu. Zo sledovaných krajín sme skončili na šiestom mieste, horšie ako my skončilo Nemecko, Maďarsko, Bosna a Hercegovina, Veľká Británia a Taliansko.

Štatistický úrad sleduje aj počet dokončených bytov, tých bolo v roku 2024 vyše 17-tisíc. To je najmenej od roku 2016.

Menej je však aj mladých ľudí, ktorí riešia bývanie. Práve demografický vývoj bude mať už v blízkej budúcnosti zásadný vplyv na realitný trh, keďže záujemcov o kúpu nehnuteľnosti bude zákonite menej.

Tento trend sa začína prejavovať už teraz.

Ak sa pozrieme na to, ako pribúdali teoretické dvojice vo veku 20 rokov, trend je jednoznačne klesajúci. Kým ešte v roku 2014 ich pribudlo takmer 40-tisíc, v roku 2024 to bolo už iba necelých 26-tisíc.

Počet dokončených bytov, naopak, v posledných rokoch s výnimkou vlaňajška mierne stúpal.

Aj napriek tomu, že mladých je menej, ceny nehnuteľností ďalej rýchlo stúpali.

Čo to znamená? Jednou odpoveďou je to, že sa nezdá, že by veľkosť ponuky bola primárnym zdrojom rastu cien bývania. Môže to však znamenať aj to, že pre kúpu sa rozhodujú starší ľudia, ktorí zatiaľ vykrývajú výpadok mladších ročníkov z trhu.

Z toho sa dá vyvodiť, že investičné byty, čiže tie, ktoré nie sú určené na hlavné bývanie, ale skôr na prenájom alebo na „uskladnenie“ peňazí, zohrávajú dôležitú rolu vo vývoji cien.

Bývanie už bolo aj nedostupnejšie

Veľa sa hovorí aj o bezprecedentnej nedostupnosti bývania. Pravda je však taká, že nie je bezprecedentná a na Slovensku sme zažili už aj horšie časy.

Ako ukazujú dáta Národnej banky Slovenska, dostupnosť sa dokonca v posledných rokoch mierne zlepšila. Na začiatku roka 2022 si človek za jednu čistú priemernú mzdu mohol kúpiť 0,4 štvorcového metra. V marci 2025 to už bolo mierne lepšie – 0,5 štvorcového metra.

Do hry však pre mnohých, ktorí financujú kúpu nehnuteľnosti hypotékou, vstupujú aj úrokové sadzby.

Národná banka preto zostavuje index dostupnosti bývania, do ktorého vstupuje cena, príjem aj úroková sadzba.

Podľa tohto indexu sme na tom stále lepšie ako v rokoch 2008 – 2009, keď sa index pohyboval na 75 bodoch, dnes je to 115 bodov. Čím je hodnota indexu nižšia, tým nižšia je aj dostupnosť bývania.

Roky 2008 až 2010 boli obdobím ekonomickej krízy a to sa prejavilo aj na realitnom trhu.

Ak by sme nebrali do úvahy toto obdobie, situácia je aktuálne najhoršia minimálne od roku 2006, i keď v posledných troch rokoch sa mierne zlepšila.