Byty sú predsa len drahšie vo Viedni Rebríček ukázal zlú dostupnosť bývania v slovenských mestách. Kľúč je v nízkych platoch

Slovensko obleteli minulý týždeň dve šokujúce realitné správy.

Nová edícia Property Indexu, ktorý každoročne vypracováva spoločnosť Deloitte, totiž ukázala, že nové bývanie je nedostupnejšie v Banskej Bystrici a Košiciach ako v Bratislave a zároveň že kúpiť byt je u nás takmer najťažšie z celej Európy.

Ako sa správa šírila, postupne sa skomolila a zdalo sa, že Slovensko má takmer najdrahšie byty, pričom tie úplne najdrahšie sú v Košiciach.

To však spomínaná analýza nehovorí. Nehovorí o cenách a dokonca nehovorí ani o všeobecnej dostupnosti bývania, ale iba o určitom výseku trhu s nehnuteľnosťami.

Aká je teda reálna situácia s dostupnosťou bývania?

Chýbajú veľké európske mestá

Hlavná informácia, ktorú Property Index prináša, je to, koľko ročných platov je potrebných na kúpu bytu v danom meste.

V roku 2024 tak bolo podľa publikácie na kúpu nového štandardizovaného bytu s veľkosťou 70 štvorcových metrov v Košiciach potrebných 14,2 ročných platov, v Banskej Bystrici 12,8 a v Bratislave 12,3.

Košice sa v celkovom európskom rebríčku umiestnili na štvrtom mieste, metropolu východu predbehla iba Praha, Atény a Amsterdam.

Banská Bystrica a Bratislava však príliš nezaostávali, umiestnili sa na šiestom a siedmom mieste. Z prvej desiatky tak slovenské mestá obsadili tri priečky.

Ani zďaleka to však neznamená, že by byty boli na Slovensku najdrahšie. Ak sa pozrieme na ceny za štvorcový meter, v našich mestách sú výrazne nižšie.

Ak berieme do úvahy iba mestá, ktoré sa spomínajú v rebríčku dostupnosti, Amsterdam si aj v cenách za štvorcový meter drží prvenstvo. Štvorcový meter novostavby na bývanie tam v roku 2024 stál v priemere takmer 8,5-tisíc eur. Vysoko sa udržala aj Praha, ktorá s viac ako šesťtisíc eurami skončila na treťom mieste. 

Suverénne najvyššie ceny sú v hlavnom meste Luxemburska, kde štvorcový meter novostavby na bývanie vyšiel na viac ako 11-tisíc eur. Nasledoval Mníchov a Paríž, kde sa ceny pohybovali nad desiatimi tisícami za štvorcový meter. Vysoko skončila aj Viedeň, kde ceny dosiahli takmer 6,5-tisíc.

Všetky tieto mestá však v rebríčku dostupnosti chýbajú, čo skresľuje výsledky. Nie sú v ňom žiadne nemecké, španielske, francúzske, portugalské či írske mestá. Ťažko tak hovoriť o celoeurópskom pohľade.

Iba výsek trhu

Okrem toho Property Index analyzuje dostupnosť novostavieb na bývanie s veľkosťou 70 štvorcových metrov, pričom nie je celkom jasné, ako sa novostavba definuje. Ide o zatiaľ neobývané, nedávno dokončené nehnuteľnosti? Alebo sú do výpočtu zahrnuté aj novostavby, ktoré sa predávajú na sekundárnom trhu?

To z publikácie nie je celkom jasné, práve táto informácia má však vplyv na výsledky.

Z Deloittu pre Postoj uviedli iba to, že „pri príprave podkladov do publikácie Property Index sme vychádzali z viacerých verejne dostupných oficiálnych zdrojov, ktoré sme následne spracovávali podľa našej internej metodiky“.

V každom prípade novostavby sú problematický segment. Situáciu na realitnom trhu však podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického lepšie odrážajú ceny starších bytov. „Spoľahlivých dát o starších bytoch je viac, navyše ide o kategóriu bytov, ktorá je – na rozdiel od novostavieb – oveľa homogénnejšia,“ vysvetľuje pre Postoj.

Pri novostavbách je problém s dátami o cenách najmä v menších mestách, keďže výstavba je tam slabšia. „V prípade, že v niektorom meste prevažuje výstavba luxusných bytov a tieto dáta vstupujú do nejakého rebríčka, ťažko takéto čísla brať vážne,“ hovorí Kubrický.

Ak berieme do úvahy tento kontext, z rebríčka ťažko vyvodzovať, aká je v slovenských mestách dostupnosť bývania v porovnaní s európskymi metropolami.

Zlá situácia v Košiciach

Property Index však priniesol aj ďalšiu zaujímavú informáciu. Zdá sa, že obyvatelia Košíc aj Banskej Bystrice si nový byt kúpia ťažšie ako Bratislavčania.

To je prekvapivé, ceny nehnuteľností sú totiž v hlavnom meste výrazne vyššie ako všade inde na Slovensku.

Stačí sa pozrieť na ceny za štvorcový meter.

Podľa analýzy spoločnosti Deloitte stojí v priemere štvorcový meter v novostavbe v Bratislave 3909 eur, v Banskej Bystrici 2973 eur a v Košiciach 3400 eur. Rozdiel teda dosahuje v niektorých prípadoch takmer tisíc eur.

Výška priemernej mzdy je však v jednotlivých regiónoch taká odlišná, že rozdiel v cenách úplne vymaže.

Priemerná mzda v roku 2024 dosiahla v Bratislavskom kraji 1858 eur, v Banskobystrickom kraji 1354 eur a v Košickom kraji 1399 eur.

Opäť však platí, že analýza sa pozerala iba na novostavby, pričom nevieme, ako túto skupinu nehnuteľností zadefinovala. Trh s novostavbami môže byť odlišný v Bratislave a v Banskej Bystrici, keďže v hlavnom meste sa stavia viac.

Ako však ukázali naše prepočty, aj keby sme nehnuteľnosti vyberali podľa iného kľúča, vlastné bývanie je z týchto troch miest stále najnedostupnejšie v Košiciach.

Pri prepočtoch sme použili údaje o cenách za štvorcový meter, ktorý pravidelne prináša Realitná únia SR. Keďže sme pracovali so mzdami za rok 2024, použili sme realitný barometer z decembra 2024, ktorý uvádza ceny novších aj starších bytov.

Na novší byt s výmerou 70 štvorcových metrov potrebuje Košičan 16,2 priemerných krajských ročných platov. V Banskej Bystrici je to 14,9 a v Bratislave 14,7.

Aj v prípade starších bytov si Košice držia prvenstvo. Na kúpu treba 12,9 ročných platov. V tomto prípade Bratislava predbehla Banskú Bystricu, v hlavnom meste potrebujú ľudia na kúpu staršieho bytu 11,9 ročných platov, čo je o rok viac ako v Banskej Bystrici.

Aj tento prepočet tak potvrdil, že dostupnosť bývania v Košiciach je horšia ako v hlavnom meste. Je to dané najmä nižšími platmi. Treba však brať do úvahy, že pri všetkých prepočtoch sa pracuje s priemernými platmi za kraj.

Košický kraj je rozľahlý, vstupuje doň teda veľa dát z vidieckych oblastí. Prípad Bratislavského kraja je opačný. Relevantné údaje o platoch iba z daných miest k dispozícii nie sú a to môže výsledky mierne skresľovať.

Jedno však stále platí. Zlá dostupnosť bývania nie je iba otázkou Bratislavy, ale aj ďalších väčších slovenských miest.