Podpora nájomného bývania Na Slovensku chýbajú stovky tisícov bytov. Môže to vyriešiť štát?

Mesačný nájom trojizbového bytu v bratislavskom Ružinove sa aktuálne pohybuje okolo 800 a viac eur. Mesačná splátka hypotéky na porovnateľný byt v rovnakej oblasti pritom mladú rodinu vyjde aj na menej ako 700 eur.

Tieto dve čísla stačia na to, aby bolo každému jasné, prečo Slováci pred prenájmom uprednostňujú kúpu nehnuteľnosti aj za cenu zadlženia na dlhé roky. Už nejde iba o to, že mesačný výdavok je porovnateľný, situácia zašla tak ďaleko, že je dokonca výhodnejšie mať hypotéku.

Ako je to možné? Na jednej strane je to dané lacnými hypotékami, skutočným dlhodobým dôvodom je však situácia na slovenskom realitnom trhu. A nejde iba o Bratislavu.

Ako pre Postoj vysvetľuje hlavný analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický, „ceny nehnuteľností ťahá hore malá ponuka, lacné peniaze a v posledných mesiacoch aj obavy ľudí z vysokého rastu cien a znehodnotenia peňazí“.

To, ako málo je bytov na Slovensku, ilustruje aj fakt, že v prepočte na tisíc obyvateľov Slovensko výrazne zaostáva za európskym priemerom. Poukázali na to aj analytici ministerstva financií v štúdii „V nájme ďalej zájdeš“ ešte z roku 2019.

K dispozícii sú síce iba desať rokov staré údaje z posledného sčítania obyvateľstva, no podľa nich na tisíc obyvateľov pripadalo 329 obývaných bytov. Priemer Európskej únie sa pohybuje okolo 400 bytov.

Takmer polovica platu na bývanie

Ak by sme sa chceli dostať na európsku úroveň, muselo by na Slovensku pribudnúť 400-tisíc bytov. Zmenila sa situácia od posledného sčítania? Medzi rokmi 2011 až 2019 pribudlo iba 112-tisíc bytov, stav sa teda zásadne nezmenil.

Ako to, že developeri a stavebné firmy nedokážu odpovedať na dopyt? Faktorov je viacero – od nedostatku zdrojov cez komplikované stavebné povolenia a získavanie pozemkov až po nedostatok robotníkov na trhu.

Ceny bytov teda rýchlo rastú, platy však v raste zaostávajú, a tým sa bývanie stáva menej a menej dostupným. Podľa údajov Realitnej únie iba za posledné tri roky vzrástli ceny bytov v krajských mestách o 35 percent. No a úmerne tomu rástli aj nájmy.

Peniaze, ktoré Slováci mesačne dávajú na bývanie, sú síce stále v porovnaní s inými európskymi krajinami nízke, no v prípade chudobnejších domácností je situácia iná. Nejde pritom o pár ľudí a štatistiky ukazujú, že štvrtina slovenských domácností dáva na bývanie viac ako 40 percent z príjmu.

No a práve to by mala riešiť podpora bývania zo strany štátu, ktorá je aktuálne horúcou témou v koalícii vďaka návrhu hnutia Sme rodina o podpore nájomného bývania.

Tento návrh zožal veľkú vlnu kritiky zo strany odbornej verejnosti aj štátnych analytických orgánov. Všetci sa však zhodli na tom, že reforma štátnej podpory bývania je vhodná.

Tej aktuálnej totiž chýba koncepcia a napríklad prostriedky zo štátneho fondu na rozvoj bývania idú vo veľkej väčšine na renováciu budov – tento fond teda nezabezpečuje, aby bolo bývanie pre ľudí dostupnejšie. Existujú síce aj priame príspevky na bývanie, no sú určené iba pre veľmi malú skupinu ľudí, keďže tvoria doplnok k dávkam v hmotnej núdzi.

Vo Viedni 60 percent, u nás jedno

Byty s regulovaným nájmom by mohli priamo prispieť k tomu, aby bolo bývanie dostupnejšie. Existujú už aj dnes, pričom sú v rukách samospráv. Práve ony sú tak aj kľúčovým hráčom pri rozširovaní ich počtu. Vzhľadom na dostupnosť financií, ktoré síce môžu získať zo štátneho fondu, ale aj na ich organizačné kapacity je však pochopiteľné, že ich rast napreduje pomaly.

Aká je teda aktuálna situácia? V Bratislave tvoria byty s regulovaným nájmom iba jedno percento z celkového počtu, v neďalekom Brne je to 15 percent a priemer v Európe je 10 percent. V susednej Viedni je tento typ bývania veľmi rozšírený a byty s regulovaným nájmom tvoria až 60 percent zo všetkých.

Kľúčovou otázkou pri nastavovaní systému podpory bývania je to, ako široko zadefinovať skupinu ľudí, ktorí budú mať na túto podporu nárok. Ako upozorňuje aj Rozpočtová rada vo svojom stanovisku k návrhu Sme rodina, v prípade, že sa nastaví príliš široko, môže, paradoxne, trhu s nehnuteľnosťami poškodiť.

Príliš veľa bytov s regulovaným nájmom spôsobí, že developeri nebudú mať záujem stavať nové byty a prehĺbi sa tak ich nedostatok. Ak sa zasa podpora bývania realizuje cez príspevky dostupné pre veľké množstvo ľudí, v konečnom dôsledku to povedie k zvýšeniu cien nájmov.

Ako zmeniť situáciu na trhu?

Okrem priamej podpory môže štát urobiť niekoľko krokov, ktoré budú mať v konečnom dôsledku pozitívny vplyv na realitný trh. Tým základným by bola reforma stavebného zákona, čím by sa zjednodušila byrokracia a komplikácie často spojené s výstavbou developerských projektov. Ďalším problémom je aj neusporiadanosť veľkej časti pozemkov na Slovensku, čo je dedičstvo reštitúcií a developerom sťažuje realizáciu nových projektov.

Snaha o riešenie tohto problému tu už bola, spôsobuje totiž ťažkosti aj v poľnohospodárstve, veľké veci sa však zatiaľ v tejto oblasti nestali.

Ako však motivovať developerov, aby hotové byty hneď nepredávali, ale časť z nich aj prenajímali? Momentálne to pre nich nie je veľmi lákavé, dopyt po kúpe je veľmi veľký a tá pre developera znamená rýchle peniaze. To sa zrejme len tak ľahko nezmení – veľký vplyv má totiž aj to, že samotní Slováci uprednostňujú kúpu pred prenájmom.

Mesto dá pozemok, developer pár bytov

Existujú však spôsoby, ako môže mesto s developerom spolupracovať a rozšíriť tak svoj fond bytov s regulovaným nájmom pre ľudí, ktorí si vlastnú nehnuteľnosť nemôžu dovoliť.

Príkladom môže byť Viedeň. Ako vysvetľujú analytici Inštitútu finančnej politiky v štúdii, mesto ponúka súkromným developerom spoluprácu napríklad tým, že im zabezpečí pozemok. Za to dostane určité percento bytov v novostavbe, ktoré následne prenajíma s regulovaným nájmom.

O reforme štátnej podpory bývania, ako aj podpory nájomného bývania sa hovorí už dlho a nikdy sme k nej neboli tak blízko ako teraz, keď Sme rodina predstavila už aj konkrétny návrh. Je však jasné, že tento návrh pre svoje nedokonalosti, o ktorých sme písali dávnejšie, koalíciou neprejde.

Kollár síce ešte nedávno hrozil v prípade neschválenia návrhu odchodom z koalície, medzičasom sa však situácia upokojila. Podľa informácií denníka Postoj návrh v aktuálnej podobe neprejde, no šéfovi hnutia Sme rodina bolo sľúbené, že v inej forme sa podpora bývania, ktorá bola Kollárovým hlavným predvolebným sľubom, predsa len zrealizuje.