Nájomné byty Na Slovensku ich je zúfalo málo. Tak prečo koalícia nechce zákon od Sme rodina?

Prečo koaliční partneri stále odkladajú schválenie podpory nájomného bývania? Pýtal sa podráždene minulý týždeň na tlačovej konferencii predseda parlamentu a šéf hnutia Sme rodina Boris Kollár. Na prvý pohľad môže táto výčitka znieť oprávnene.

Nájomných bytov je na Slovensku zúfalo málo a aj to prispieva k tomu, že ceny nájmov rastú do rekordných výšok. Situácia zašla až tak ďaleko, že človeku sa v Bratislave oplatí viac kúpiť byt a splácať hypotéku, ako žiť v podnájme.

Z výstavby štátom podporovaných nájomných bytov sa tak stal hlavný bod Kollárovej predvolebnej kampane a hneď po zverejnení výsledkov volieb začiatkom roka 2020 uviedol, že na tomto opatrení budú pri zostavovaní novej vlády trvať.

Opatrenie sa dostalo aj do programového vyhlásenia vlády, no aj tak sa kvôli nemu teraz strhla ďalšia koaličná kríza, kde Kollár v prípade neschválenia hrozí svojím odchodom.

Či je dôvodom tejto krízy naozaj zákon o podpore nájomného bývania, alebo ide, ako hovorí Matovič, iba o zámienku, necháme na iných, je však zaujímavé pozrieť sa na to, v čom spočíva problém tohto zákona. Veď by pomohol mnohým ľuďom, nie?

Na vec sa pozrela Rada pre rozpočtovú zodpovednosť, ktorú o to požiadala SaS, a svoje stanovisko vydalo aj ministerstvo financií na čele s Igorom Matovičom.

Veď štát to zaplatí alebo nie?

Keď sa niekto púšťa do nejakého projektu, jedným z prvých krokov, ktorý napadne asi každému, je pozrieť sa na to, či disponuje dostatkom prostriedkov. Ak nie, prichádzajú do úvahy viaceré možnosti financovania napríklad cez pôžičky, aj pri nich si však treba premyslieť, ako sa bude financovať ich splácanie a či sú vôbec výhodné.

V prípade návrhu zákona o podpore nájomného bývania však zjednodušene povedané Rozpočtová rada aj ministerstvo financií poukazujú na to, že predkladatelia tento krok vynechali alebo mu minimálne nevenovali dostatočnú pozornosť.

Ako vo svojom stanovisku vysvetľuje Rozpočtová rada, „predložený zákon síce definuje inštitucionálny rámec a úlohy jednotlivých subjektov, avšak neobsahuje dostatok konkrétnych informácií na to, aby bolo možné odhadnúť dosahy na rozpočet verejnej správy.“

Návrh síce obsahuje aj doložku vplyvov na štátny rozpočet, má však veľké nedostatky. Slovami Rady pre rozpočtovú zodpovednosť, „prezentované pozitívne vplyvy na rozpočet nemajú žiadnu oporu v samotnom zákone (keďže tento stanovuje len všeobecne formulované základné rámce), a nie je preto možné kvantifikáciu v doložke považovať za kvantifikáciu dosahov predloženej legislatívy“.

Čo to presne znamená? Ministerstvo financií vo svojom stanovisku poukazuje napríklad na to, že v návrhu sa píše, že zákon prinesie štátnej kase daňové príjmy navyše, no už bližšie nevysvetľuje, odkiaľ presne tieto daňové príjmy budú pochádzať.

Zákon zároveň obsahuje množstvo ďalších opatrení, ktoré však nie sú v dosahoch na štátny rozpočet zahrnuté, a aj dáta, ktoré návrh obsahuje, sú nepresné, keďže kvantifikácie v jednotlivých tabuľkách nie sú zosúladené.

Z čoho sa celá vec zaplatí? V návrhu sa hovorí o tom, že „návrh bude financovaný rozpočtovými opatreniami“. To v preklade znamená, že peniaze sa jednoducho nájdu niekde v štátnej kase. Kde? To už nie je problém predkladateľov.

Návrh otvára nové možnosti populizmu

Ďalším problémom návrhu je to, že iba vágne definuje kľúčové ukazovatele, ako napríklad výšku regulovaného nájmu či skupinu obyvateľov, ktorí budú mať na byty s regulovaným nájmom nárok.

To môže byť veľkým problémom hneď z viacerých dôvodov. Hrozí, že sa skupina zadefinuje príliš široko, čo bude mať neblahé dôsledky na celý realitný trh a paradoxne môže spôsobiť, že výstavba súkromných bytov sa zníži.

Ľudia, ktorí by si mohli dovoliť financovať súkromné bývanie, ale mali by vďaka širokej definícii nárok aj na štátom regulované bývanie, sa presunú radšej do štátnej schémy. Pokles dopytu bude znamenať aj pokles ponuky.

Rada pre rozpočtovú zodpovednosť však upozorňuje aj na ďalší rozmer, ktorý táto vágna definícia prináša.

„Nedá sa vylúčiť ani riziko, že v budúcnosti sa ad hoc zmeny výšky regulovaného nájomného a zmeny v cieľovej skupine nájomcov môžu stať aj citlivým nástrojom politického boja,“ píše sa v stanovisku. To v praxi znamená, že ak sa ukazovatele dobre nezadefinujú, hrozí, že krátko pred voľbami ich môže vládna strana bojujúca o znovuzvolenie neprimerane zvoľniť a pripísať si tak politické body, ktoré sa zaplatia z našich daní.

Každé ďalšie zníženie regulovaného nájmu či rozšírenie schémy bude totiž vždy znamenať zvýšenú záťaž na verejné financie.

Predkladatelia zákona navrhujú zriadiť Agentúru na podporu štátneho nájomného bývania, ktorá by mala celú vec pokrývať. Aj tá je však problematická. Jej členmi majú byť orgány štátnej správy (napríklad ministerstvo dopravy či ministerstvo práce), ako aj investori realizujúci výstavbu týchto bytov, v čom však ministerstvo financií aj Rozpočtová rada vidia jednoznačný konflikt záujmov.

Paradoxné je, že za záväzky tejto agentúry má ručiť iba Slovenská republika, i keď sú jej členmi aj súkromníci.

Nefungujúce systémy v zahraničí

V dôvodovej správe návrhu zákona sa píše, že „nájomné bývanie s regulovaným nájmom je rozšírenou formou bývania vo viacerých krajinách EÚ, ako je napr. Holandsko, Rakúsko alebo UK, a z tohto dôvodu je potrebné ísť cestou výstavby nájomných bytov a tým pomôcť ľudom sa dostať k primeranému bývaniu“.

Logika tejto argumentácie nie je veľmi jasná. Systémy v spomínaných krajinách sú veľmi odlišné a na pováženie sú aj efekty, ktoré prinášajú.

Dobre to ilustruje ukazovateľ podielu výšky nájomného na disponibilnom príjme. Ako upozorňuje Rozpočtová rada, v krajinách s reguláciou nájomného je toto číslo paradoxne vyššie. To znamená, že aj napriek tejto regulácii je v nich nájomné po zohľadnení výšky príjmu vyššie ako u nás na Slovensku.

Ak je teda systém zle nastavený, môže paradoxne viesť k zvýšeniu nedostupnosti bývania, čo je prípad Holandska či Švédska. Posledná menovaná krajina má síce najstriktnejšie regulované nájomné bývanie, no lehota čakania na byt sa v Štokholme pohybuje v okolí deviatich rokov.

Na Slovensku podľa predkladateľov chýba približne 220-tisíc bytov a za prvých päť rokov by sa malo vďaka zákonu postaviť 10-tisíc. Ani pri jednom čísle však neuvádzajú, na základe akých výpočtov sa k nemu dostali.

Postaviť tisícky bytov nie je jednoduchá záležitosť, hlavne pri obmedzených zdrojoch. V nedávnom prieskume štatistického úradu 20 percent respondentov zo stavebného sektora uviedlo, že nemôžu rásť a stavať viac, pretože trpia nedostatkom zamestnancov.

Rozpočtová rada upozorňuje, že návrh zákona o podpore nájomného bývania tento rozmer vôbec nerieši a je teda na pováženie, či údaj o 10 tisícoch bytov za päť rokov vôbec možno brať vážne.

Boris Kollár sa k stanovisku Rady pre rozpočtovú zodpovednosť vyjadril v tom zmysle, že ho pokladá za povrchné. To isté Rada nepriamo povedala aj o návrhu z dielne jeho hnutia, na rozdiel od Kollára však poskytla presvedčivejšie argumenty.

Ak teda Kollár naozaj chce vedieť, prečo ostatní koaliční partneri „sabotujú“ jeho projekt, stačilo by mu prečítať si stanoviská rezortu financií alebo Rady pre rozpočtovú zodpovednosť.

V programovom vyhlásení sa totiž síce píše o podpore nájomného bývania, ale s jasnou podmienkou. Vláda sa zaväzuje nájsť taký model, ktorý bude udržateľný a nebude navyšovať deficit a dlh. To si však možno v hnutí Sme rodina pri príprave zákona o podpore nájomného bývania nevšimli.