Trh s realitami Nájomné stúplo za dva roky aj o polovicu, bývanie je čoraz nedostupnejšie. Štátne byty to nevyriešia

Priemerný Slovák by potreboval 14 ročných platov na to, aby si mohol kúpiť vlastné bývanie. Horšie je na tom už iba Česko. Naopak, Dáni si môžu rovnakú nehnuteľnosť kúpiť za necelých päť ročných platov.

Najnovšie vydanie publikácie Property Index porovnávalo ceny bytov s rozlohou 70 štvorcových metrov a ukázalo, že Slovensko patrí k európskym krajinám s najmenej dostupným bývaním.

Situácia sa pritom stále zhoršuje. V tomto roku Slováci potrebujú na kúpu takejto nehnuteľnosti 14,1 ročného priemerného platu, čo je o 1,4 roka viac ako vlani.

Toto číslo ukazuje, že bývanie je na Slovensku čoraz nedostupnejšie, a trend naznačuje, že tento stav sa bude zhoršovať.

Stúpa tak záujem o nájomné bývanie a to tlačí jeho ceny smerom nahor.

Tisíc eur za nájom

Koncom minulého roka ceny dosiahli nový rekord.

Mesačný nájom za trojizbový byt v Košiciach presiahol hranicu tisíc eur. Práve trojizbové byty sú vo všeobecnosti najdrahšie a tisícovú hranicu presiahli byty, ktoré sa nachádzajú v historických centrách dvoch najväčších slovenských miest.

V Bratislave najviac rástli ceny nájmov dvojizbových bytov, v Košiciach zasa trojizbových. V oboch prípadoch medziročný rast dosiahol 20 percent. Ak sa pozrieme na vývoj za posledné dva roky, čísla sú ešte dramatickejšie.

V mestskej časti Košice III vzrástli ceny nájomného za trojizbový byt o takmer 50 percent. Kým ešte koncom roka 2022 sa prenajímali za 550 eur, koncom minulého roka to už bolo 820 eur.

V Bratislave rástli ceny nájmov trojizbových bytov najvýraznejšie v okrese Bratislava V, kam patrí najmä Petržalka. Ceny vzrástli za posledné dva roky v priemere o takmer 44 percent. V závere roka 2022 nájom dosahoval 605 eur, v závere vlaňajška už 870 eur.

Výrazný rast zaznamenali prenájmy aj v Žiline, kde v priemere za posledné dva roky vzrástli o viac ako 32 percent a v Trnave, kde rast dosiahol takmer 30 percent.

„Ceny nájmov rastú dlhodobo a podľa našej prognózy očakávame, že tento trend bude pokračovať aj v ďalších rokoch,“ hovorí analytik Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.

Dôvodom sú vyššie úrokové sadzby hypotekárnych úverov a rastúce ceny nehnuteľností. Čoraz väčšia skupina ľudí preto nevie dosiahnuť na kúpu vlastného bytu a volí skôr prenájom. Dopyt tak stále rastie a na to reagujú ceny.

Začalo sa to po pandémii

Podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického je dôvodov viacero a k nárastu úrokových sadzieb sa pridružili viaceré okolnosti. „Ceny začali stúpať v prvom kole s ohľadom na koniec pandémie koronavírusu. Nasledoval prílev utečencov z Ukrajiny v nadväznosti na vojenský konflikt,“ hovorí pre Postoj.

To všetko spôsobilo, že kým priemerné reálne platy vzrástli za posledné dva roky približne o 3,1 percenta, niektoré nájmy narástli aj o viac ako 30 percent, v najhorších prípadoch dokonca o 50 percent.

Zlou správou je, že to nevyzerá tak, že by sa situácia mala v najbližšom období zlepšovať. Podľa Kubrického bude silný dopyt po nájmoch pokračovať, pretože ľudia majú pre vysoké ceny stále obmedzený prístup k vlastnému bývaniu.

„Hypotéky síce mierne zlacnejú k 3,5 percenta, ale nie natoľko, aby mohli ľudia uvažovať o kúpe bytu. Preto budú naďalej nútení využívať nájom, aj keď si zaň priplatia,“ hovorí.

Samotné výdavky na nájom či splácanie hypotéky sú pritom porovnateľné. Ľuďom, ktorí spĺňajú podmienky na získanie úveru, sa teda podľa PR manažéra portálu Nehnuteľnosti Filipa Domovca úver oplatí.

„Hoci úrokové sadzby sú stále relatívne vysoké, mesačné splátky hypotéky sú už v mnohých prípadoch porovnateľné alebo nižšie ako výška nájomného a kupujúci spláca vlastnú nehnuteľnosť,“ hovorí pre Postoj.

Rozhodujúce je, že kupujúci musí mať k dispozícii minimálne 20 percent z ceny nehnuteľnosti, inak mu banka úver neposkytne.

Situácii by pomohlo, ak by bolo na trhu viac nehnuteľností. Dnešný stav je taký, že stačí pár minút a nový inzerát už nie je aktuálny, záujem je natoľko veľký.

Štát situáciu nezachráni

Ceny nadol by mohli stlačiť aj štátom podporované nájomné byty. Tie boli veľkým projektom bývalého predsedu parlamentu Borisa Kollára a jeho strany Sme rodina.  Kollár sľuboval desiatky tisíc nájomných bytov s výhodným nájomným.

Zákon bol síce schválený a Slovensku sa podarilo získať aj schválenie mimoriadne zníženej DPH pre staviteľov týchto bytov zo strany Európskej komisie, ale projekt potom akoby bol zaspal.

Až nedávno premiér Fico predstavil prvé štátom podporované nájomné byty. Namiesto tisícok je ich však iba 70, i keď v budúcnosti by mali pribúdať ďalšie. Konkrétne číslo však premiér na tlačovej konferencii prezradiť nechcel.

Záujem je veľký, len pár dní od spustenia registrácie záujemcov o štátom podporované nájomné byty ich bolo okolo päťtisíc.

Tieto byty pritom nie sú vo vlastníctve štátu. Kúpil ich investor, v tomto prípade spoločnosť Kooperativa, ktorá podpísala so štátom dohodu, že bude súčasťou systému štátom podporovaného nájomného bývania. Kooperativa teraz bude spolupracovať so štátnymi orgánmi, aby sa byty dostali k záujemcom spĺňajúcim podmienky. 

Základnou podmienkou je, že záujemca nemôže zarábať viac ako 2200 eur v čistom mesačne a nesmie mať dlhy na daniach či odvodoch. Nevýhodou je, ak už záujemca vlastní nejakú nehnuteľnosť v kraji, v ktorom žiada o nájomný byt.

Kollárove plány boli zosekané, aj čo sa týka výšky nájmu. Pôvodne mal byť nájom v štátom podporovaných bytoch výrazne lacnejší ako komerčný nájom, no v skutočnosti rozdiel nebude až taký veľký.

Nájom má regulovať vláda cez nariadenia, pričom do úvahy sa budú brať aj regionálne rozdiely.

Ako však povedal aj samotný premiér, „najväčší význam tohto projektu spočíva v tom, že zamestnávateľ bude môcť stabilizovať svojich zamestnancov tým, že bude prispievať na bývanie pre takéhoto zamestnanca“.

Ak sa do úvahy vezme aj tento príspevok, potom štátom podporované nájomné byty budú vychádzať výrazne lacnejšie ako komerčné nájmy.

V každom prípade ide zatiaľ iba o zrnko piesku na trhu s nehnuteľnosťami a veľké zmeny v celkových cenách nájmov nemožno očakávať.

Realitní analytici síce pripúšťajú, že môžu pomôcť určitým skupinám ľudí, no na to, aby bol vplyv štátnych nájomných bytov skutočne citeľný, by ich museli byť tisícky.

Ľuďom tak nezostáva iné, len dávať na bývanie čoraz väčšiu sumu zo svojich príjmov. Výsledkom je nižšia životná úroveň.