Expert na hypotéky Záujem o úvery sa prepadol o 70 percent, to praje ďalšiemu zlacňovaniu bytov

Úroky nových hypoték za rok výrazne vzrástli. Preto sa mnohí ľudia už k novému bývaniu nedostanú. Nedostatočná výška úveru je podľa finančného analytika OVB Allfinanz Mariána Búlika najčastejším dôvodom, prečo nakoniec hypotéka nie je zrealizovaná.

Ako v rozhovore ďalej hovorí, záujem o hypotéky poklesol v niektorých bankách až o 70 či 80 percent. Kým v minulosti sprostredkovatelia vybavili aj sedem hypoték za mesiac, dnes je to jedna. 

Tento stav však podľa Búlika praje tomu, aby klesali ceny nehnuteľností. Tie sa môžu znížiť o päť až desať percent. 

V rozhovore tiež hovorí, že situácia s vysokými úrokovými sadzbami by sa mohla začať zlepšovať v budúcom roku, bude to však závisieť od mnohých faktorov.

Aký vývoj môžeme očakávať v súvislosti s úrokovými sadzbami?

V tomto roku sa očakávalo, že Európska centrálna banka zvýši úrokové sadzby trikrát, celkovo o 1,5 percentuálneho bodu. Každé takéto zvýšenie si, samozrejme, slovenské banky s vysokou pravdepodobnosťou premietnu do úrokových sadzieb. Prvé zvýšenie už máme za sebou a teraz je otázne, či tie ďalšie budú v takých výškach, ako sa očakávalo. Vývojom totiž medzičasom zamával krach dvoch stredne veľkých amerických bánk. Je teda určitý tlak na to, aby sa tempo zvyšovania úrokových sadzieb spomalilo, pretože ohrozuje schopnosť bankového sektora vyplácať väčšie vklady.

Čo by znamenalo, ak by Európska centrálna banka zvýšila v tomto roku úroky podľa očakávaní?

Na Slovensku sa tak dostaneme s úrokovými sadzbami pri hypotékach nad hranicu piatich percent. Ak bude zvyšovanie nižšie, pravdepodobne sa dostaneme k tejto hranici. Ale ja odporúčam očakávať radšej vyššie úrokové sadzby ako nižšie. Očakávame, že v tomto roku bude rast úrokov pokračovať, potom príde polrok stagnácie a v ďalšom polroku by mohli úroky začať klesať.

Nie je to však isté.

Všetko závisí od dvoch vecí. Ako a či sa vôbec zlomí rast jadrovej inflácie a ako bude bankový sektor zvládať zvyšovanie sadzieb. Ak bude inflácia klesať a bankový sektor by nemal zásadný vplyv, v budúcom roku by mohli úroky začať klesať.

Za posledný rok však banky úroky výrazne zvýšili. Ako sa to odrazilo na záujme o nové hypotéky?

Výrazne klesol. Evidujeme, že dopyt po hypotékach v niektorých bankách klesol o 70 až 80 percent, čo je extrémne veľký prepad. Vidíme to aj v praxi. Ešte nedávno bolo bežné, že jeden sprostredkovateľ vybavoval za jeden mesiac päť až sedem hypoték, dnes je to jedna, možno dve. Čiže ten pokles je naozaj reálny.

Hypoték je menej najmä preto, že ľudia o ne nemajú záujem, alebo preto, že mnohým už nevyjde taká hypotéka, akú by potrebovali?

Dôvodov je viacero. Jednu skupinu tvoria tí, čo si kupujú vlastné bývanie, druhú tí, ktorí kupujú investičné byty určené na prenájom. Tých bolo v najlepších časoch až okolo 30 percent. Táto skupina dnes skoro úplne vymizla. Matematicky im to už nevychádza. Zostali teda ľudia, ktorí chcú riešiť vlastné bývanie, a tí narážajú na dva základné problémy.

Väčšina ľudí potrebuje minimálne hypotéku vo výške 80 percent z ceny nehnuteľnosti, no môže sa stať, že pre výšku príjmu im banka môže ponúknuť maximálne 60 percent.Zdieľať

Aké?

V prvom rade sú to vysoké ceny nehnuteľností, ktoré sa výraznejšie neprepadli, najmä v bratislavskom regióne. Druhým problémom sú vysoké úroky, ktoré spôsobujú, že nedostanú takú hypotéku, akú by chceli. Väčšina ľudí potrebuje minimálne hypotéku vo výške 80 percent z ceny nehnuteľnosti, no môže sa stať, že pre výšku príjmu im banka môže ponúknuť maximálne 60 percent.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Aké percento žiadateľov hypotéku nakoniec nezíska?

Nemám celoslovenskú štatistiku. V Bratislavskom kraji to nie je úplne bežné, ale viem, že z celoslovenského hľadiska ide o najväčší problém. Ak sa nejaká hypotéka nedorieši, je to najčastejšie preto, že jej výška nebola dostatočná.

Ľudia vo všeobecnosti poznajú pravidlo, podľa ktorého výška hypotéky môže dosiahnuť maximálne osemnásobok ich príjmu. To však nie je jediné obmedzenie.

Ľudia môžu dostať maximálne 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti, v určitých prípadoch 90 percent. Rátajú teda s tým, že zvyšok bude treba dofinancovať, čo sa najčastejšie robí spotrebným úverom. Vzhľadom na zvyšujúce sa úroky však toto začína byť problém. Existuje totiž parameter DSTI, ktorý určuje, že žiadateľovi musí po zaplatení splátky zostať 40 percent z platu. Do tejto sumy sa nezapočítavajú peniaze, ktoré putujú na splátky iných úverov. V dôsledku vyšších úrokov sú splátky vyššie, a preto sa stáva, že sa ľudia už do tohto parametra nezmestia.

Banky okrem toho musia robiť záťažové testy a overiť, či klient bude schopný hypotéku splácať, aj keď úrok vzrastie o dva percentuálne body. Čiže ak je dnes na úrovni 4,5 percenta, testuje sa, či to klient zvládne aj pri 6,5 percentách. A to už sú také veľké čísla, že mnohí sa nedostanú na potrebnú úroveň.

Pre ľudí nad 40 rokov platia ešte ďalšie sprísnenia.

Áno, ak chcú hypotéku splácať dlhšie ako do 64 rokov, za každý rok veku nad 40 rokov sa im znižuje maximálna výška hypotéky o 0,25-násobok. Napríklad 50-ročný človek tak môže získať len 5,5-násobok svojho ročného platu. Ale s tým máme v praxi najmenší problém. Nemáme veľa klientov, ktorí by v päťdesiatke alebo päťdesiatpäťke kupovali nehnuteľnosť. Väčšinou ide o tridsiatnikov, ktorí si kupujú prvú nehnuteľnosť, alebo 40- až 45-roční ľudia, ktorí si kupujú druhú nehnuteľnosť – dom alebo väčší byt.

Sú nejaké možnosti, ako si môžem zvýšiť šancu na získanie takej hypotéky, akú potrebujem?

Čo to vlastne znamená? V podstate je to taká hypotéka, ktorá mi bude presne postačovať na to, aby som si kúpil, čo chcem, a bude mať vhodne nastavené parametre na to, aby som ju dokázal splácať. Ale aby som úver vôbec dostal, potrebujem mať predovšetkým dobrú úverovú históriu. A to je najväčší problém. Ak som niečo splácal, čo i len mobil od mobilného operátora, je dôležité, aby boli všetky splátky zaplatené načas. Ak to tak nebolo, je to zaznamenané v úverovom registri a banka mi žiaden úver nedá, kým situáciu nevysvetlím alebo kým neprejde určitý čas, počas ktorého záväzky riadne splácam. Ak chcem získať čo najnižší úrok a čo najnižšiu splátku, základným krokom je žiadať iba 80-percentnú hypotéku. 90-percentná je vždy drahšia.

Niektoré banky ponúkajú výhodnejšie podmienky v prípade, že si klient zoberie viac produktov. Aké zníženie úroku môže takto človek dosiahnuť?

Rozdiel medzi najlacnejšou a najdrahšou je takmer jeden percentuálny bod. Zdieľať

Môže ísť napríklad o poistenie úveru, čo môže úrok znížiť o 0,3 percentuálneho bodu, alebo o otvorenie bežného účtu, čo môže priniesť zníženie až o 0,5 percentuálneho bodu. Ďalšou možnosťou je porovnanie ponúk rôznych bánk. Rozdiel medzi najlacnejšou a najdrahšou je takmer jeden percentuálny bod. Pri hypotéke vo výške 200-tisíc to znamená ročnú úsporu vo výške dvetisíc eur.

K získaniu hypotéky môže pomôcť aj ručenie viacerými osobami. Ako to funguje?

Áno, vďaka tomu sa zvýši celkový príjem a hypotéka tak môže dosiahnuť vyšší objem. Spoluručiteľmi môžu byť rodinní príslušníci, ale aj známi. Časom môžu byť zo spoluručenia vypustení napríklad cez refinancovanie. Ďalším trikom je žiadať o hypotéku krátko po odmenách. Banka totiž priemeruje príjmy za posledných šesť mesiacov a odmeny mi tak môžu zvýšiť priemery. Niektoré banky však priemerujú posledných 12 mesiacov, v tomto prípade je tak lepšie vybrať si tú, čo pozerá iba na posledný polrok.

Môže moje šance na získanie hypotéky v takej výške, akú potrebujem, zlepšiť príjem z prenájmu?

Áno, jedna z bánk napríklad akceptuje 55 percent z takéhoto príjmu. Stačí, aby bola nehnuteľnosť napísaná na klienta a na účte bolo vidieť, že pravidelne prichádza príjem za podnájom. Človek teda ani nemusí mať daňové priznanie, v ktorom by bolo oficiálne uvedené, že mám legálny príjem z prenájmu. Stačí iba zmluva a pol roka platenia, čo sa dokladuje výpismi z účtu.

Aké ďalšie veci mi môžu pomôcť?

Ďalšia možnosť je zrušiť kreditku alebo debetku, ktorú nepoužívam, pretože každá znižuje bonitu, a teda znižuje výšku úveru. Taktiež pomôže využívať maximálnu lehotu splatenia. Ak rozmýšľam nad peniazmi zodpovedne, netreba sa toho báť a pokojne si zobrať úver do sedemdesiatky, čím si človek môže znížiť výšku splátky. Ak má potom prebytky, je dobré si ich odkladať, kumulovať ich a následne hypotéku predčasne splatiť.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Existuje aj možnosť ručenia dvomi nehnuteľnosťami. V čom mi môže táto možnosť pomôcť?

Pomáha to iba k tomu, aby klient dostal stopercentnú hypotéku. Poviem príklad. Chcem si zobrať hypotéku za 200-tisíc, ale banka mi dá iba 80 percent, čiže 160-tisíc. Ale ja chcem celých 200. Založím teda druhú nehnuteľnosť, banka mi povie, že má dostatočnú hodnotu a môže mi teda dať hypotéku v požadovanej sume. Môžem takto dosiahnuť aj zníženie úroku, pretože pre banku je bezpečnejšie mať dve nehnuteľnosti ako zálohu. Ale musím mať príjem, ktorý mi dovolí mať taký vysoký úver. Ručenie dvomi nehnuteľnosťami rozhodne neovplyvní to, akú maximálnu hypotéku dostanem. To si ľudia niekedy mýlia.

Niektoré banky ponúkajú predschválenie úveru, vďaka čomu mi banka na určitý čas podrží úrok. Kedy odporúčate túto možnosť využiť?

Ak chcem napríklad počkať na zlacnenie nehnuteľnosti alebo ešte nemám vyhliadnutý byt, no nechcem, aby mi hypotéka medzičasom zdražela. Môžem si teda zobrať hypotéku už teraz s tým, že budem mať šesť až 12 mesiacov na to, aby som si našiel nehnuteľnosť. Ak si ju nakoniec nenájdem, môžem hypotéku zrušiť.

S dnešnými úrokmi mi hypotéku podržia dve konkrétne banky. Takto môžem získať lacnejší úver ako o pol roka alebo o rok. To, že ešte nemám nehnuteľnosť, nevadí, dokonca mi to môže ešte nahrávať, pretože počas toho obdobia môžu ceny mierne poklesnúť.

Úrokové sadzby sú momentálne na vysokej úrovni, očakáva sa ešte ďalšie zvyšovanie. Odporúčate teda zvoliť čo najkratšie fixačné obdobie?

Všetko bude závisieť od toho, aká bude inflácia, čo bude s vojnou na Ukrajine a čo urobí Čína a Taiwan.Zdieľať

V tomto roku budú úroky rásť, v ďalšom môžu stagnovať, potom aj klesať. Všetko bude závisieť od toho, aká bude inflácia, čo bude s vojnou na Ukrajine, čo urobí Čína a Taiwan, či sa tam nezačne nejaký konflikt, ktorý by mohol výrazne zvýšiť infláciu a centrálna banka by potom neznižovala úroky. Čiže o rok a pol nemusí prísť pokles. Žijeme v dobe neistoty, a keď sme v období neistoty, vždy je lepšie si istoty vytvárať. Napríklad aj tým, že si dám dlhšiu fixáciu. Tak si poistím, že určité obdobie zostane môj úrok rovnaký.

Optimisticky povedané: o dva až tri roky môžeme mať úrokové sadzby také ako dnes. Teoreticky by sa trojročná fixácia javila ako najlepšia možnosť. Ale my vôbec nevieme, či to tak naozaj bude, je tu vysoká miera neistoty. Tak si dám radšej päťročnú fixáciu. Tá je drahšia asi o 0,1 až 0,3 percentuálneho bodu, čo je úplne prijateľné, ale mám o dva roky dlhšiu istotu, že sa ma turbulencie na trhu nebudú týkať.

Mnohým ľuďom sa v blízkom období končí fixačné obdobie a dostanú sa do úplne novej situácie. Čo im radíte?

Ak sa chcú vyhnúť maximálnemu nárastu úrokovej sadzby, mali by to riešiť už teraz. Poviem príklad. Mám hypotéku vo výške stotisíc eur, mám ju už štyri a pol roka a o pol roka sa mi bude končiť fixačné obdobie. Mám úrok jedno percento, teraz banky ponúkajú úrok okolo štyroch percent. Odporúčam zobrať si úver v novej banke za tých 3,99 percenta, ale nebudem ho zatiaľ čerpať. Nechám si dobehnúť starý úver za jedno percento a následne ho splatím z nového úveru.

Čo tým človek dosiahne?

Ak by som čakal, tak by ma s najväčšou pravdepodobnosťou následne čakal úrok vo výške piatich percent. Ak si však zoberiem hypotéku teraz, budem ju mať za štyri percentá. Sú banky, ktoré mi vedia úver podržať šesť až 18 mesiacov. Zoberiem si teda úver dnes, budem mať šesť až 18 mesiacov na to, aby som ho vyčerpal a splatil ním existujúcu hypotéku, keď sa mi skončí fixácia. Vtedy je to totiž bez poplatku a zároveň využijem na maximum nízku jednopercentnú sadzbu.

Foto: Postoj/Andrej Lojan

Viete konkretizovať, akú úsporu možno takto dosiahnuť?

Dajme tomu, že mám stotisícovú hypotéku, päť rokov ju splácam a ku koncu roka sa mi končí fixačné obdobie. Aktuálne mám úrok na úrovni jedného percenta. Rozdiel medzi štvor- a päťpercentným úrokom v ďalšom päťročnom fixačnom období v zaplatených úrokoch je štyritisíc eur.

Keď má niekto stotisícovú hypotéku na 30 rokov, tak ak by išiel na päťpercentný úrok, z 322 eur mu stúpne splátka na 500 eur. To je nárast o 55 percent. Ak by išiel na štvorpercentný úrok, bolo by to 460 eur. Nehovorím, že je to mega úspora, ale každé euro sa počíta a za päť rokov takto ušetrí štyritisíc.

Sú ešte nejaké iné možnosti, ako si znížiť splátku?

Je možné mimoriadne vyplatiť časť hypotéky, ale toto sa dnes deje mimoriadne zriedkavo. Banky podľa zákona umožňujú bez poplatkov na výročie hypotéky splatiť každý rok 20 percent z istiny, pri konci fixácie hocikoľko. Ale pozor, mimoriadna splátka mi až tak veľa z mesačnej splátky nezoberie. Niekedy sú to desiatky eur a ľudia si povedia, že si radšej nechajú finančnú hotovosť.

Odporúčate poistiť úver?

Pre väčšinu Slovákov poistenie treba, pretože nemajú majetok, ktorý by ich podržal v prípade problémov.Zdieľať

Poistenie je zaujímavé tým, že chráni dlžníka voči udalostiam, ktoré mu môžu sťažiť splácanie. Ale tiež tým, že môže znížiť úrok či kompletne vymazať poplatok za spracovanie úveru. V takomto prípade to vychádza lepšie s poistením ako bez neho. Ak takúto možnosť banka neponúka, nie každému klientovi sa poistenie oplatí. Ak napríklad človek kupuje ďalšiu investičnú nehnuteľnosť, v prípade problémov nehnuteľnosť predá a hypotéku tak splatí. Ale pre väčšinu Slovákov poistenie treba, pretože nemajú majetok, ktorý by ich podržal v prípade problémov. Ak s poistením nie sú spojené výhody, klientom odporúčame vybaviť si ho samostatne a nebrať si ho ako balíčkový produkt. Takto si ho totiž môže nastaviť na mieru.

Nehnuteľnosti koncom vlaňajška mierne zlacneli, vyvážilo toto zlacnenie zdraženie hypoték?

Vo všeobecnosti klesla maximálna dostupná výška úveru pre Slováka o 20 percent. Pre vyššie úroky teda dostanem o 20 percent menšiu hypotéku. Niektoré nehnuteľnosti zároveň klesli o desať aj o 20 percent, ale niektoré menej. Ak 200-tisícový byt zlacnel o 10 percent, ušetrím 20-tisíc. Ak by som na tento byt chcel hypotéku vo výške 160-tisíc, ale pre vysoké úroky dostanem o 20 percent menej, to je 128-tisíc. Takže sa nedá úplne povedať, že zlacnenie nehnuteľností vymazalo rast úrokov.

Nehovoriac o tom, že ani zďaleka neklesla cena všetkých nehnuteľností. Podľa štatistického úradu ceny klesli za posledný kvartál minulého roka o 0,8 percenta, podľa NBS o dve percentá. Niektoré teda zlacneli o päť percent, niektoré si zachovali pôvodnú cenu. Niektorí developeri ceny neznížili, iba ponúkajú niečo zadarmo.

Dá sa očakávať ďalšie zlacňovanie na realitnom trhu?

Dá, ak budú rásť úroky, čo spôsobí znižovanie dopytu. Prispel by k tomu aj rast nezamestnanosti, čo sa však zatiaľ našťastie nedeje. Všetko závisí od toho, ako sa rozhodnú predávajúci a kupujúci. Ak si predávajúci povedia, že si počkajú na vyšší dopyt, tak k zlacneniu nepríde. Ale ľudia, čo jednoducho potrebujú nehnuteľnosť predať, budú ochotní ísť s cenou dole. Nevieme úplne odhadnúť, čo sa bude diať, ale ceny môžu pokojne klesnúť o päť až 10 percent. Ale je to naozaj iba odhad, ktorý nemáme z čoho vyvodzovať. No vzhľadom na to, že dopyt je aktuálne ultranízky, je veľký potenciál na pokles cien.

Oplatí sa teda počkať s kúpou?

Keď človek rieši prvé vlastné bývanie, ide zvyčajne o projekt na 20 až 30 rokov. Vtedy má v podstate iba malú dôležitosť to, či sú dnes úroky vyššie alebo nižšie, lebo aj tak sa po konci fixačného obdobia zmenia. Ak by človek čakal na zlacnenie nehnuteľnosti, išlo by o špekuláciu, o stávku na to, že sa niečo stane. To má svoje miesto v prípade, keď ide o zisk, ale nie o vlastné bývanie. Keď niekde potrebujem bývať, nebudem špekulovať, ale budem to riešiť vtedy, keď nájdem vhodnú nehnuteľnosť a hypotéku, ktorú viem splácať. Ak by bola na trhu nejaká brutálna bublina, o ktorej všetci vieme, že musí spľasnúť, bolo by to niečo iné. Čiže nie je problém zobrať si hypotéku, ktorá je relatívne drahšia, no dôležité je, ako s ňou budem ďalej pracovať.